Search

Η παρούσα διπλωματική εργασία πραγματεύεται το θεσμό των REITs - Real Estate Investment Trusts (Ανώνυμες Εταιρείες Επένδυσης σε Ακίνητη Περιουσία). Τα REITs ξεκίνησαν τη δεκαετία του 1960 σε λίγες χώρες και σε περιορισμένη κλίμακα, γρήγορα όμως εξαπλώθηκαν και αναπτύχθηκαν. REITs, με την ονομασία ΑΕΕΑΠ, υπάρχουν και στην Ελλάδα. Η εργασία αποτελείται από δύο βασικά μέρη, με το πρώτο μέρος να περιέχει κυρίως θεωρητικά στοιχεία και το δεύτερο μέρος να περιέχει εμπειρικά στοιχεία και αποτελέσματα.

Σκοπός του επενδυτικού σχεδίου είναι η ανάδειξη πιθανής επενδυτικής ευκαιρίας για την ίδρυση εταιρείας Real Estate όσον αφορά τη διαμεσολάβηση (μεσιτεία) και την παροχή συμβουλευτικών υπηρεσιών σε θέματα ακινήτων. Ο κλάδος της κτηµαταγοράς και ακίνητης περιουσίας βρίσκεται σε φάση ανάπτυξης στην Ελλάδα, µε κύρια χαρακτηριστικά την είσοδο νέων επιχειρήσεων στην αγορά και την επέκταση των δραστηριοτήτων από ήδη υφιστάµενες. Ο κλάδος αποτελείται από µεγάλο αριθµό επιχειρήσεων µε διαφοροποιηµένες υπηρεσίες. Το εύρος των δραστηριοτήτων αρκετών επιχειρήσεων είναι τόσο µεγάλο, που συχνά καθίσταται δυσχερής η κατάταξή τους σε κάποιο τοµέα του real estate. Οι σύγχρονες τάσεις της αγοράς μας υποδηλώνουν το εύφορο έδαφος για την ίδρυση της υπό μελέτη εταιρείας, η οποία πρόκειται να εγκατασταθεί στην περιοχή του Πόρτο-Χελίου Αργολίδος, μια περιοχή τουριστικά ανεπτυγμένη και με ιδιαίτερη ανάπτυξη στην διαχείριση και εκμετάλλευση της ακίνητης περιουσίας. Αρχικός στόχος είναι η διείσδυση στην τοπική αγορά και η απόσπαση μεριδίου από τους ηγέτες του συγκεκριμένου κλάδου. Μακροπρόθεσμος στόχος της εν λόγω εταιρείας είναι και η επέκταση της στην ευρύτερη περιοχή του νομού. Ένας από τους βασικούς στόχους της υπό ίδρυση εταιρείας είναι η καθιέρωση του ονόματος της στην τοπική αγορά και η ισχυροποίηση αυτού. Για να μπορέσει λοιπόν η εταιρεία να γίνει ανταγωνιστική και γνωστή στο ευρύ κοινό θα πρέπει να ακολουθήσει σωστή πολιτική προώθησης και προβολής. Οι τρόποι που θα ακολουθηθούν είναι το διαδίκτυο, επιχειρηματικά δώρα, διαφημιστικά έντυπα, ραδιόφωνο, επαγγελματικοί οδηγοί και η σύναψη σχέσεων με συνεργάτες.

Η παρούσα διατριβή πραγματεύεται το θεσμό της συλλογικής επένδυσης σε ακίνητη περιουσία, ο οποίος εισήχθηκε πρόσφατα και βρίσκεται σε «νηπιακά» στάδια ανάπτυξης στη χώρα μας. Στόχος της εργασίας είναι να παρουσιαστούν όλες οι πτυχές των εταιρειών επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία παγκοσμίως, με έμφαση στην Ελλάδα, να εξεταστούν οι αποδόσεις των REITs και να διατυπωθεί μία εκτίμηση για τις προοπτικές τους σε παγκόσμιο και κυρίως σε διεθνές επίπεδο. Η μελέτη εισαγάγει αρχικά τον αναγνώστη στις βασικές αρχές που διέπουν την ακίνητη περιουσία και κατ΄ επέκταση τη χρηματοοικονομική ακινήτων. Γίνεται αναφορά στους στόχους και τους κινδύνους της επένδυσης σε ακίνητη περιουσία, καθώς και στα πρώτα βήματα ανάπτυξης της χρηματοοικονομικής ακινήτων. Στη συνέχεια πραγματοποιείται η πρώτη γνωριμία με τον θεσμό των REITs όπως αυτός αναπτύχθηκε στις ΗΠΑ. Παρουσιάζονται τα βασικά χαρακτηριστικά τους, τα είδη που υπάρχουν σήμερα στην αγορά, ενώ γίνεται μία σύγκριση με τις εναλλακτικές μορφές επένδυσης, όσον αφορά στον κίνδυνο και την αναμενόμενη απόδοση. Έπειτα γίνεται μια πλήρης καταγραφή της ιστορίας των REITs, η οποία είναι άμεσα συνδεδεμένη με τους κύκλους της αγοράς των ακινήτων. Παρουσιάζονται οι ευκαιρίες και οι κίνδυνοι της επένδυσης σε REITs καθώς και τα βασικά ποσοτκά και ποιοτικά κριτήρια που πρέπει να εξετάζουν οι επενδυτές κατά τη διαδικασία επιλογής τους. Η μελέτη ολοκληρώνεται με μια επισταμένη επισκόπηση της ελληνικής και διεθνούς βιβλιογραφίας – αρθρογραφίας γύρω από τον θεσμό και τις αποδόσεις των REITs, καθώς και τα συμπεράσματα που προκύπτουν από αυτή.

Η αγορά ακινήτων αποτελούσε πάντοτε ένα σημαντικό τμήμα της ελληνικής οικονομίας. Στη χώρα μας, για πολλές δεκαετίες μετά το δεύτερο παγκόσμιο πόλεμο, η αγορά ακινήτων αποτελούσε το μοναδικό μέσο μακροπρόθεσμης αποταμίευσης, που να μπορούσε να το προστατέψει από τον πληθωρισμό. Σήμερα, η μεν κατοχή ακινήτων αποτελεί το 90% του συνολικού πλούτου των ελληνικών νοικοκυριών, η δε ιδιωτική επένδυση σε ακίνητα αποτελεί περίπου το 20% των συνολικών επενδύσεων. Κάτι τέτοιο έχει σαν αποτέλεσμα οι εξελίξεις στις τιμές των ακινήτων, μέσω της επίδρασής τους στον ιδιωτικό πλούτο, να επηρεάζουν τις αποταμιευτικές επιλογές, καθώς και την εμπιστοσύνη των νοικοκυριών που με τη σειρά τους αποτελούν τους κύριους παράγοντες ώθησης του οικονομικού κύκλου και της ανάπτυξης γενικότερα. Οι Έλληνες αποταμιευτές μπορούν πλέον να επενδύουν στην αγορά ακινήτων μέσω νέων χρηματοοικονομικών εργαλείων, όπως είναι οι Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία, τα λεγόμενα Real Estate Investment Trusts (REITs) και οι ιδιωτικές τοποθετήσεις στα λεγόμενα Private Equity Real Estate Funds. Τα χρηματοοικονομικά αυτά εργαλεία που έχουν την αφετηρία τους στις Ηνωμένες Πολιτείες της Αμερικής και έχουν βρει μεγάλη απήχηση στο επενδυτικό κοινό είναι ακόμη σε πολύ πρώιμα στάδια στην ελληνική αγορά του real estate. Σε σύνολο τα REITs ή μετοχές τύπου REITs υπάρχουν σε δεκαεπτά χώρες παγκοσμίως. Ήδη στο Χρηματιστήριο Αξιών Αθηνών έχουν εισαχθεί οι μετοχές δύο Εταιρειών Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας και συγκεκριμένα της Πειραιώς Επενδυτικής Ακίνητης Περιουσίας και της Eurobank Properties. Στην παρούσα εργασία επιχειρείται η σκιαγράφηση των παραγόντων που συμβάλλουν στη διαμόρφωση των τιμών των ακινήτων διεθνώς και η διερεύνηση της σχετικής ελληνικής εμπειρίας κατά την τελευταία δεκαετία. Παράλληλα γίνεται ανάλυση του νέου χρηματοοικονομικού εργαλείου για τα ελληνικά δεδομένα και συγκεκριμένα των Εταιρειών Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας.

Η παρούσα διπλωματική εργασία πραγματεύεται το θεσμό της συλλογικής επένδυσης σε ακίνητη περιουσία, ο οποίος εισήχθη πρόσφατα και βρίσκεται σε «νηπιακά» στάδια ανάπτυξης στη χώρα μας. Στόχος της εργασίας είναι να παρουσιαστούν όλες οι πτυχές των εταιρειών επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία και να διατυπωθεί μία εκτίμηση για τις προοπτικές τους στην Ελλάδα. Πραγματοποιείται η πρώτη γνωριμία με τον θεσμό των REITs, όπως αυτός αναπτύχθηκε στις ΗΠΑ. Παρουσιάζονται τα βασικά χαρακτηριστικά τους, τα είδη που υπάρχουν σήμερα στην αγορά, ενώ γίνεται μία σύγκριση με τις εναλλακτικές μορφές επένδυσης, όσον αφορά τον κίνδυνο και την αναμενόμενη απόδοση. Επίσης γίνεται μία πλήρης καταγραφή της ιστορίας των REITs, η οποία είναι άμεσα συνδεδεμένη με τους κύκλους της αγοράς των ακινήτων και πραγματοποιείται μία εκτενής παρουσίαση της πορείας των τιμών της ακίνητης περιουσίας διεθνώς και της ιστορίας των REITs από το 1960 έως σήμερα. Στη συνέχεια παρουσιάζονται οι ευκαιρίες και οι κίνδυνοι της επένδυσης σε REITs, καθώς και τα βασικά ποσοτικά και ποιοτικά κριτήρια που πρέπει να εξετάζουν οι επενδυτές κατά τη διαδικασία επιλογής τους. Αναπτύσσεται η ελληνική εκδοχή των REITs, οι εταιρείες επενδύσεως σε ακίνητη περιουσία (ΕΕΑΠ) και παρουσιάζονται δύο πολύ ενδιαφέρουσες εμπειρικές μελέτες, που καταλήγουν σε συμπεράσματα ως προς τους παράγοντες που επηρεάζουν τις αποδόσεις των REITs. Τέλος γίνεται μία ανάλυση για τις προοπτικές των ΕΕΑΠ στην ελληνική αγορά και με βάση τις δύο εμπειρικές μελέτες που έχουν γίνει, πραγματοποιείται μία αναφορά στο μέγεθος των κινδύνων που ενέχει η επένδυση σε ΕΕΑΠ.

Η ταξινόμηση της σχέσης ανάμεσα στις τιμές των ακινήτων και των χρηματιστηριακών αγορών. Με τη μέθοδο της συνολοκλήρωσης (cointegration) εξετάζεται αν η αγορά ακινήτων ασκεί επίδραση στην αγορά μετοχών και το αντίστροφο τόσο στη βραχυχρόνια όσο και στη μακροχρόνια περίοδο. Τα δεδομένα της έρευνας αντλούνται από τις χώρες των Ηνωμένων Πολιτειών Αμερικής και της Μεγάλης Βρετανίας. Στις Η.Π.Α. η χρονική περίοδος εκτίνεται από το 1985 έως πρώτο εξάμηνο του 2006. Στο Ηνωμένο Βασίλειο η χρονική περίοδος εκτείνετε από το 1997 έως και το 2006. Από την πραγματοποιηθείσα έρευνα προέκυψε ότι τόσο στις Ηνωμένες Πολιτείες Αμερικής όσο και στη Μεγάλη Βρετανία οι αγορές ακινήτων και μετοχών σχετίζονται μεταξύ τους και η όποια μεταβολή επέλθει σε μια από αυτές θα επηρεάσει και την πορεία της άλλης. Το πόρισμα της εν λόγω έρευνας είναι σημαντικής επιστημονικής και χρηματοοικονομικής αξίας καθώς συμβάλει στην προβλεψιμότητα της πορείας των υπό εξέταση αγορών, αυτή είναι και η προστιθέμενη αξία της έρευνας στις οικονομικές και χρηματοοικονομικές επιστήμες. Σε μια εποχή οπού τα παγκόσμια οικονομικά δεδομένα χαρακτηρίζονται από μεγάλη ρευστότητα και οι διεθνείς αγορές χρήματος, κεφαλαίου και υπηρεσιών είναι πολύ ευαίσθητες στις όποιες οικονομικές και πολιτικές και όχι μόνο εξελίξεις, ο κάθε ορθά σκεπτόμενος επενδυτής αλλά και διαχειριστής κεφαλαίων ασφαλιστικών οργανισμών ή άλλων χρηματοοικονομικών φορέων έχει ανάγκη από μια "πυξίδα" της πορείας των διεθνών αγορών ώστε να ελαχιστοποιεί τις ζημίες του και να μεγιστοποιεί τα κέρδη του. Η φιλοδοξία της έρευνας είναι να συμβάλλει τα μέγιστα ως "πυξίδα" των οικονομικών εξελίξεων.