Resumo Este artigo analisa a dinâmica da produção imobiliária nas transformações do espaço urbano em cidades litorâneas brasileiras de pequeno porte. Para tanto, toma-se a cidade de Itapoá (Santa Catarina) como estudo de caso, a qual tem sua força-motriz em dois grandes atrativos dentro da lógica capitalista: a praia e a atividade portuária. Metodologicamente, o artigo se desenvolve a partir do levantamento da produção imobiliária estabelecida entre 1950 e 2019, os agentes sociais envolvidos, as alterações nas legislações urbanas na esfera nacional e local e, por fim, análise. A partir do estudo, nota-se que historicamente o setor imobiliário, em movimento de coalizões público-privadas com a municipalidade, tem buscado estratégias de divulgação da cidade aos consumidores através da criação de valores culturais e "necessidades sociais" sintonizadas com o contexto de cada época. Assim, até então verificáveis nos grandes centros urbanos, sob essa lógica, as articulações do mercado imobiliário local em pequenos municípios também geram escassez de espaços, valorizações e desvalorizações, de modo que façam o solo urbano, como mercadoria, circular e recircular na roda da economia. Abstract This paper analyzes the dynamics of real estate production in the transformation of urban space in small coastal cities in Brazil. For this purpose, the case of the city of Itapoá (Santa Catarina) which has its matrix in two major interests in the capitalist logic: the beach and the port activity. Methodologically, the paper develops from the survey of real estate production established between 1950 and 2019, its social agents involved, changes in urban legislation on national and local context, and finally, analysis. From this study case, it is noted that historically, the real estate sector together with the municipality, sought strategies to publicize the city to consumers, through the creation of cultural values and "social needs" in tune with the context of each era. Therefore, until then verifiable in large urban centers, the articulations of the local real estate market in small municipalities also generate scarcity of spaces, valuations and devaluations, so they can make the urban plots, as merchandise, rounded and recirculate in the wheel of the economy. Resumen Este artículo analiza la dinámica de la producción inmobiliaria en la transformación del espacio urbano en pequeñas ciudades costeras de Brasil. Con este fin, se aborda el caso de la ciudad de Itapoá (Santa Catarina) que tiene su sede en dos intereses principales en la lógica capitalista: la playa y la actividad portuaria. Metodológicamente, el artículo se desarrolla a partir de la encuesta de producción inmobiliaria establecida entre 1950 y 2019, sus agentes sociales involucrados, los cambios en la legislación urbana y, finalmente, el análisis. Del estudio, se puede ver que históricamente, el sector inmobiliario junto con el municipio, buscaron estrategias para dar a conocer la ciudad a los consumidores, a través de la creación de valores culturales y "necesidades sociales" en sintonía con el contexto de cada época. Así, hasta entonces verificable en grandes centros urbanos, las articulaciones del mercado inmobiliario local en pequeños municipios también generan escasez de espacios, valoraciones y devaluaciones, por lo que hacen que el suelo urbano, como mercancía, sea circular y recircula en la rueda de la economía. Résumé Cet article analyse la dynamique de la production immobilière dans la transformation de l'espace urbain dans les petites villes côtières du Brésil. A cet effet, le cas de la ville d'Itapoá (Santa Catarina) qui a sa matrice dans deux intérêts majeurs dans la logique capitaliste: la plage et l'activité portuaire logistique. Méthodologiquement, l'article se développe à partir de l'enquête sur la production immobilière établie entre 1950 et 2019, de ses acteurs sociaux impliqués, des évolutions de la législation urbaine sur le contexte national et local, et enfin de l'analyse. À partir de ce cas d'étude, il est noté que, historiquement, le secteur immobilier en collaboration avec la municipalité, a cherché des stratégies pour faire connaître la ville aux consommateurs, à travers la création de valeurs culturelles et de «besoins sociaux» en phase avec le contexte de chaque époque. Par conséquent, jusque-là vérifiable dans les grands centres urbains, les articulations du marché immobilier local dans les petites communes génèrent également rareté des espaces, valorisations et dévaluations, afin qu'elles puissent rendre les parcelles urbaines, comme marchandise, circulaires et recirculer dans la roue du économie