Search

Yatırım projeleri, ekonomik kalkınmanın en önemli araçlarından biridir. Genel anlamda yatırım projesi, belirli bir zaman süresi içinde, mal ve hizmetlerin üretimini arttırmak için, bazı olanaklar yaratma, genişletme ve geliştirmeye yönelik öneriler olarak tanımlanabilir. Dolayısıyla, yatırım projeleri gerçekleştirilmeden önce çok dikkatli bir şekilde analiz edilmelidirler. Dünyadaki bütün ülkelerin ve ülkeler içinde yer alan bütün işletmelerin kıt kaynakları en verimli bir şekilde kullanmaya çalıştıkları bir ortamda, bu kaynakların büyük ölçüde harcanmasını gerektiren yatırım projelerinin önemi kuşkusuz çok büyüktür. Günümüzde hala yatırım projelerinin hazırlanmasında ve değerlendirilmesinde gerekli özenin gösterilmemesi, mikro düzeyde işletmeleri, makro düzeyde ise ülkeleri olumsuz yönde etkilemektedir. Yatırım yapmayı düşünen gerek işletmeler gerekse ülkeler olumlu sonuç alabilmek için öncelikle yatırımla ilgili çok iyi bir analiz ve planlama yapmaları gerekmektedir. Bu da fizibilite etütlerinin gereğince hazırlanmasına bağlıdır. Fizibilite etüdü, yatırım projelerinin tekno-ekonomik, finansal ve ekonomik analizlerinin en önemli bölümüdür. The investment projects are one the most important tools of economic development. In general, the investment project is defined as the suggestions made for creating new opportunities expansion and development with the aim of increasing the production of goods and services in a specific time period. So, they have to be analyzed very carefully before they are realized. Using scarce sources efficiently for their investments is an important factor for countries and individual firms within those countries. Invesment projects play an important role from this point of view. The lack of interest in investment projects and their evaluatıon is an important problem today both for firms at micro level and countries at macro level . The indivudual firms and countries intending to make investments should analyse and plan every detail for each condition in order to get more satisfactory results from their investments. It is obvious that, this also depends on appropriate feasibility etudies. Feasibility study is the most important part of the techno-economic, financial and economic analyses of the investment Project.

Raylı sistem projeleri, tüm dünyada kentlerdeki ulaşım ve toplu taşıma sorunlarına bir çözüm alternatifi olarak görülmektedir. Ancak raylı sistem yatırımları doğası gereği yüksek yatırım harcaması gerektiren yatırımlardır. Bu tür projelerin salt devlet eliyle yapılması hem bütçe kısıtları nedeniyle hem de önemli uzmanlık ve deneyim gerektirmeleri nedeniyle çoğu zaman ya mümkün olmamakta ya da sınırlı sayıda proje hayata geçirilebilmektedir. Özel yatırımcılar açısından ise, raylı sistem yatırımlarının geri dönüşleri oldukça uzun süreleri gerektirmektedir. Buna karşılık bu tür projeler birçok belirsizliği barındırmaktadır. Ayrıca sunulan hizmetin bir kamu hizmeti olması da bir çok yasal düzenlemeyle karşı karşıya kalmayı gerektirdiğinden dolayı bu yatırımlar özel sektör yatırımcısı için cazip olmaktan uzaklaşmaktadır. Bu tezin amacı, kentlerde ortaya çıkan ulaşım yatırımları ihtiyacına bir çözüm olarak raylı sistem yatırımlarının kamu ve özel sektör işbirliği ile en uygun risk paylaşım ilkesi temelinde hayata geçirilmesi ve bu yatırımların finansal açıdan değerlendirilirken gelecekteki değişken koşulların da hesaba katılması için bir yöntem geliştirmektir. Bu amaç doğrultusunda mevcut bir Hafif Raylı Sistem projesinin tüm yatırım, gelir ve gider parametreleri Kamu Özel İşbirliği temelinde yeniden ele alınmıştır. Projenin finansal değerlemesinin belirsiz ve riskli koşullar altında Monte Carlo Simülasyon yöntemi sayesinde daha sağlıklı olarak yapılabileceği ortaya konulmuştur. Bu tür projelerin Kamu Özel İşbirliği ile yapılabilmesine ilişkin bir öneri geliştirilmiştir. Monte Carlo Simülasyonu sonuçları elde edilirken Frontline Solver'ın Analytic Solver Simulation bilgisayar yazılımı ve Microsoft Excel programı kullanılmıştır. Elde edilen bulgulara göre, projenin deterministik olarak değerlendirilmesi ile Monte Carlo Simulasyonu sonuçları arasında önemli farklılıklar vardır. Projenin hayata geçirilebilmesi için gelir desteği gerekmektedir. Çalışmada gelir desteği olarak performansa dayalı katkı payı ödemesi önerilmiştir. Rail system projects are seen as a solution alternative to the problems of public transportation in many cities all over the world. However, rail system investments are required high investment expenditures by their nature. Since the budget constraints and significant expertise and experience required, It is often not possible to carry out such projects solely by the state, either or a limited number of projects can be implemented. On the other hand, for private investors, the return of investments for rail system requires quite a long time. However, such projects have many uncertainties. In addition, since the service provided is a public service, it requires many legal regulations and these investments are far from being profitable for private sector investors. The aim of this thesis is to develop a method for the implementation of the rail system investments on the basis of the most appropriate risk sharing principle with the cooperation of public and private sectors and to take into account the future variable conditions while evaluation its financially. For this purpose, all investment, income and expenditure parameters of a Light Rail Project have been revised on the basis of Public Private Partnership. It has been demonstrated that the financial valuation of the project can be carried out under uncertain and risky conditions thanks to Monte Carlo Simulation method. A proposal has been developed for the implementation of such projects in the Public Private Partnership model. In order to obtain Monte Carlo Simulation results, Frontline Solver's Analytic Solver Simulation software and Microsoft Excel program were used. According to the findings, there are significant differences between the deterministic evaluation of the project and the results of Monte Carlo Simulation. Income support is required for the implementation of the project. In the study, it was proposed to pay a contribution based on performance as income support. 306

Bu tez çalışmasında, yenilenebilir enerji kaynaklarına dayalı elektrik üretimi yapan tesislerin değerinin belirlenmesi amaçlanmıştır. Mühendislik ekonomisi temelli oluşturulan finansal model kapsamında ekonomik koşullar, teşvik mekanizmaları ve yatırımcıların beklentileri dikkate alınmıştır. Ek olarak çalışma sırasında elde edilen bilgiler ile rüzgar enerji santrallerine yönelik güncel bir kaynak oluşturulması amaçlanmıştır.Varlığın değeri belirlenirken İndirgenmiş Nakit Akımı (İNA) analizi temelli finansal bir model oluşturulmuştur. İNA analizi kapsamında; Bugünkü Değer (BD), Net Bugünkü Değer (NBD), İç Verim Oranı (İVO) ve Seviyelendirilmiş Enerji Maliyeti (SEM) olmak üzere dört farklı ana yöntem kullanılmıştır. Söz konusu yöntemleri kapsayacak şekilde, son dönemde satış işlemi gerçekleşmiş bir rüzgar enerji santraline ait üretim verileri ve literatür taramasından elde edilen veriler kullanılarak, MS Excel programı üzerinden bir uygulama gerçekleştirilmiştir.Uygulama kapsamında farklı indirgeme oranları kullanılarak üç farklı senaryo oluşturulmuştur. Senaryolar sonucunda elde edilen veriler değerlendirilerek, modelin uygulanabilirliği ve hangi senaryo altında en doğru sonucu verdiği sorgulanmıştır. In this thesis study, it is aimed to determine the value of power generation facilities based on Renewable Energy Sources. Economic conditions, incentive mechanisms and expectations of investors are taken into consideration in the context of financial model based on engineering economy. In addition, the aim of this study is to create an up-to-date resource for wind power plants.A financial model based on Discounted Cash Flow (DCF) analysis was created when determining the value of the asset. Four different main methods were used within the scope of DCF analysis: Present Value (PV), Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR) and Levelized Cost of Energy (LCOE). Using the production data for a recently sold wind power plant and the data obtained from literature review, an application was performed through MS Excel program and this application covers the above mentioned methods.Within the scope of the application three different scenarios were created by using different discount rates. By evaluating the data obtained from the scenarios, the applicability of the model and under which scenario this model gave the most accurate result, were questioned. 77

Gelişen teknoloji ve artan nüfusla birlikte enerjiye ihtiyaç her geçen gün artmaktadır. Fosil kaynaklı yakıtların yetersizliği toplumları yenilenebilir enerji kaynaklarına yönlendirmiştir. Bu enerji kaynakları güneş, rüzgâr, jeotermal ve biyogazdır. Ülkemiz yenilenebilir enerji kaynakları bakımından zengin bir potansiyele sahiptir ve bu alanda sürekli çalışmalar yapılmaktadır. Bu çalışmada biyogaz, kojenerasyon sistemleri ve gaz motorları üzerinde durulmuştur. Biyogazın özellikleri, kullanım alanları, oluşum aşamaları, değerlendirilmesi, tarihsel gelişimi, üretilmesi ve biyogaz tesisleri incelenmiştir. Hem elektrik hem de ısı enerjisinin birlikte üretildiği sistemler olan kojenerasyon sistemleri ve özellikle gaz motorlu kojenerasyon sistemleri araştırılmıştır. Genel hatlarıyla fizibilite çalışmasının nasıl yapılacağı, kojenerasyon ünitesinin nasıl seçileceği ve tesisin maliyetinin nasıl yapılacağı anlatılmıştır Son olarak Kırşehir ili çevresinde biyogaz enerjisi kullanarak 1 MW elektrik gücü üreten gaz motorlu bir kojenerasyon sistemi temel ekipmanları ile tasarlanmıştır. Bu tasarımda sadece hayvansal atıklar kullanıldığında maliyetin çok yüksek olduğu gözlemlenmiş ve bu maliyeti düşürmek için hayvansal atıklara Kırşehir ili bünyesinde kolaylıkla tedarik edilebilen bitkisel atıklar karıştırılmıştır. Sonuç olarak atık türünün tesis tasarımı ve amortisman süresine doğrudan etkisi olduğu açıkça görülmüştür., With the developing technology and increasing population, the need for energy is increasing day by day. The inadequacy of fossil fuels has directed societies to renewable energy sources. These energy sources are solar, wind, geothermal and biogas. our country has a rich potential for renewable energy resources and continuous efforts are being made in this field. In this study biogas, cogeneration systems and gas engines has been dwelled on. Biogas properties, usage areas, formation stages, evaluation, historical development, production and biogas plants were investigated. Cogeneration systems, which are the systems where both electricity and heat energy are produced together, and espacially cogeneration systems with gas engines are investigated. In general terms, how to make feasibility study, how to select the cogeneration unit and how to make the plant cost is explained. Finally, cogeneration system with a gas engine that produces 1 MW of electrical power using the biogas energy around Kırşehir province is designed with basic equipment together. In this design, it was observed that the cost was very high when only animal wastes were used, and the herbal wastes which were easily supplied within the Kırşehir province were mixed to reduce this cost. As a result, it has been clearly observed that waste type has a direct effect on plant design and depreciation period.

Bu tez çalışması kapsamında fotovoltaik teknolojinin Türkiye açısından değerlendirilmesi bir uygulama örneği üzerinden incelenmiştir. Uygulama örneği olarak İzmir Tire'de kurulmuş olan 500 kW'lık Fotovoltaik Sistem Güneş Santrali ele alınmış olup bu sistemin fizibilite değerlendirmesi yapılmıştır. Günümüzde yenilenebilir enerji kaynaklarının kullanımının yaygınlaştırılması kadar doğru yöntemler ile analiz ve kurulum yapılması çok önemlidir. Bu sayede yatırımcı için hayati önem taşıyan beklenen ve gerçekleşen üretim değerleri arasındaki fark yapılan hesaplamalarla ortaya konulabilmektedir. Sonuç olarak, bu tez çalışması kapsamında, güneş enerjisi ile elektrik üretimi amaçlı tesis kurmayı isteyen kurum ve kişilerin yatırımlarını yaparken referans olarak kullanabileceği bir fizibilite çalışması gerçekleştirilmiştir., In this thesis investigation of photovoltaic technology in terms of Turkey via a case study has been realized. As a case study, 500 kW solar photovoltaic power plant is selected and feasibility study of the plant has been conducted which is founded in Tire/ Izmir. Recently renewable energy usage is important on the other hand to select and establish the correct size of systems is crucial. Feasibility of a renewble energy sytem provides important knowledge regarding the expected and realized production rates which has significant importance for investors. As a result, within the this thesis a feasibility study for a photovoltaic solar energy power plant has been realized to help the institution and individual investors.

Bu çalışmada, yatırım kredileri ve yatırım kredilerinde International Finance Corporation (IFC) süreci araştırılmıştır. Bu amaçla yatırımın fikrinin doğuşundan, yatırım aşamasına kadar olan tüm süreçler ile yatırımın finansmanın sağlanmasındaki en etkin yollar üzerinde durulmuştur. Söz konusu tez toplam altı bölümden oluşmaktadır.Birinci bölümde; yatırımın tanımı, anlamı ve önemi üzerinde durularak, yatırımın planlanma aşamalarına değinilerek yatırım kararının hangi yollarla verilmesi üzerine durulmuştur.İkinci Bölümde; kredi ile ilgili temel bilgilere değinilerek, kredilerin sınıflandırılmasına yer verilmiştir.Üçüncü, dördüncü ve beşinci bölümlerde; IFC ile ilgili temel bilgiler verilerek, sağladığı hizmetler detaylandırılmıştır ve prosedürleri açıklanmıştır.Son olarak IFC'nin Türkiye' de destek olduğu kredilere yer verilmiştir.Ayrıca yapılan çalışmada IFC'nin yatırım projelerini desteklemedeki temel koşulları arasında ülke faktörü ve çevre faktörünün önemli bir yer aldığı da dikkat çekmiştir.Anahtar Sözcükler:Yatırım, Yatırım Kredileri, Fizibilite, Uluslararası Finans Kurumu, IFC, Dünya Bankası In this study, investment loans and particularly International Finance Corporation (IFC) processes have been examined. Starting with the idea of a new investment, all processes pf investment project has been explained in every detail possible. Thesis consists of six chapters.In the first part; the definition of investment with an emphasis on the importance of making investment decisions at the planning stage of the investment has been emphasized.In the second chapter; basic information about the credit types and classification of loans has been examinedThird, fourth and fifth chapters; giving basic information about IFC, the phases IFC financing are detailed to the extent possible.Finally IFC's projects in Turkey have been provided.Additionally, basic criteria of IFC decision making regarding the country factor and environmental factors have been provided.Key Words:Investment, Investment Credits, Feasibility, International Finance Corporation, IFC, World Bank 143

21. yüzyılda hızla gelişen teknoloji ile beraber hammadde ihtiyacı da hızla artmıştır. Teknolojiye dayalı üretimin kaynağı olan petrol ise zamanla daha değerli hale gelmiştir. Ancak sınırlı petrol kaynakları, farklı sorunlara neden olmuştur. Ülkeler arası ekonomik, siyasi, etnik, kültürel birçok çatışmaya neden olmuştur. Bu sebepten dolayıdır ki petrol ve petrol havzaları paylaşılamaz bir hale ulaşmıştır. Petrol havzalarına sahip olmanın yanında petrolü işleyecek teknolojinin ve sermayenin de olması önem kazanmıştır. Bulunduğumuz yüzyılda petrol değerli bir maden olmaktan ziyade, bir güç kaynağı haline gelmiştir. Bu gücü elde etmek için gerekli sermayeyi bulmak önemlidir. Bulunan bu sermayeyi üretime kazandırmak için doğru yatırım tercihlerini saptamak gerekir. Bu yatırım tercihleri sırasında zamanı, alternatif yatırımları dikkatle incelemek gerekecektir. Sermayenin getirisini göz önünde bulundurarak riskler de dikkate alınmalıdır. Farklı bölge ve ülkelerdeki yasalar ele alınarak karşılaşılacak anlaşma ve sözleşmelerin yatırım kararlarına etkisi belirlenmelidir. Ayrıca makine satın alma ve kiralama alternatifleri arasında doğru seçim yapılmalıdır. Bu çalışmayla bir proje; sermaye maliyetini, beklenen getirisini, karlılık durumunu ve karar aşamasını olağan senaryolar ve farklı finansal yöntemlerle analiz edilmiştir. Projenin zaman değerini ön planda tutarak daha çok nakit giriş ve çıkışları dikkate alınmıştır. Kaynak maliyetinden ziyade proje maliyeti üzerinde durulmuştur., With the rapidly developing technology in 21st century, the need of raw material has also increased rapidly. Petrol as reserve of production depending on technology has become more valuable over time. But scarce petroleum reserves have led to various international conflicts as economic, political, cultural, ethnic and so on. That’s why petrol and petrol reserves cannot be shared. Besides owning petroleum reserves, having technology and capital to process petrol has become important, as well. In this century we are in, petrol has been a power resource rather than a precious metal. It is important to find the required capital to have this power. True investment preferences must be made to turn the found capital into production. It will be a necessity to scrutinize time and alternative investments during these investment preferences. Risks must be regarded by considering return on capital. The encountered agreement and contract effects to the investment decision must be determined by considering rules in different regions and countries. Moreover, right choices must be made between machinery purchasing and leasing alternatives. By this study; cost of capital, expected return, determination state, decision phase were analysed with use of usual scenarios and different finance methods. Cash inflows and outflows have been mostly regarded by prioritising time value of the project. The project cost has been emphasized rather than the resource cost.

Bu çalışmada, 150 MW gücünde ve ıslak kükürt giderme sistemi olan kömür yakıtlı termik santralda, mevcut kükürt giderme sisteminin yükünü düşürebilecek ve bu sisteme paralel olarak kurulabilecek kanala kuru sorbent enjeksiyonu yöntemiyle kükürt giderme sisteminin teknik ve ekonomik analizi (fizibilitesi) yapılmıştır. Hesaplamalarda kullanılan kömür özellikleri şu şekilde alınmıştır; karbon oranı % 27,36 hidrojen oranı % 1,78 azot oranı % 0,70 kükürt oranı % 1,67 oksijen oranı % 10,65 kül oranı % 24,58 nem oranı ise % 33,34. Bu değerlerle yapılan teknik hesaplamalarla kömürün alt ısıl değeri 2114,38 kcal/kg, baca gazı debisi 645287,18 mg/Nm3, kükürtdioksit debisi ise 8678,01 mg/Nm3 bulunmuştur ve elde edilen değerlerle ekonomik analiz için bir baz senaryo oluşturularak yatırımın ekonomikliği incelenmiştir. Ekonomik analiz, oluşturulan MS Excel hesap tablosu ile 5 farklı senaryo için net bugünkü değer yöntemi kullanılarak yapılmıştır. Bu hesap tabloları ile yatırımın geri ödeme süresi, iç karlılık oranı ve ekonomikliği etkileyen başlıca parametrelerdeki (ilk yatırım maliyeti, sorbent tüketim miktarı ve üretim kazancı gibi) değişime karşı duyarlılığı hesaplanmıştır. Sonuç olarak; baz senaryonun geri ödeme süresi 2 yıl ve iç karlılık oranı % 69 olarak hesaplanmıştır. Diğer senaryolarda ise en uzun geri ödeme süresi 3,6 yıl ve en düşük iç karlılık oranı ise % 45 olarak hesaplanmıştır. Öngörülen ilk yatırım maliyetlerinde oluşacak değişimin geri ödeme süresi üzerindeki etkisinin ise sınırlı olduğu ancak geri ödeme süresinin öngörülen sorbent tüketimi ve öngörülen üretim kazancındaki değişimlere karşı oldukça duyarlı olduğu tespit edilmiştir. In this study, a coal fired thermal power plant which has 150 MW capacity and wet desulfurization system, technical and economical (feasibility) analysis had done for duct dry sorbent injection desulphurisation system which can establish paralel to this system and lighten the sulphur load of the system. Characteristic of the coal which use at the calculation is based on; carbon rate of coal was found 27,36 % hydrojen rate 1,78 % nitrogen rate 0,70 % sulphur rate 1,67 % oxygen rate 10,65 % ash rate 24,58 % moisture rate 33,34 %. Technical calculations doing with this values low heat value of the coal was found 2114,38 kcal/kg, flue gas debit 645287,18 mg/Nm3, sulfhurdioksit debit 8678,01 mg/Nm3 and with this values by creating a base scenario for economic analysis, investment in the economy were examined. Economic analysis had done with MS Excel calculation tables by using net present value method which was created for 5 different scenario. With these calculation tables payback period of the investment, internal rate of return and sensivity towards the chances at the main parameters (like investment cost of the initial investment, amount of sorbent consumption and production gain ) which affected the economy had calculated. As a result calculations payback period of the base scenario was found 2 year and internal rate of return was found 69 %. At the other scenarios the longest pay back period was 3,6 year and the lowest internal rate of return was 45 %. Changes at predicted initial investment costs have limeted affect on payback period of the investment but payback period of the investment is very sensitive to the changes at the predicted sorbent comsumption and production gain. İÇİNDEKİLER Sayfa ÖZET -- . iv ABSTRACT -- vi TEŞEKKÜR -- . viii İÇİNDEKİLER -- . ix ÇİZELGELER DİZİNİ -- xi ŞEKİLLER DİZİNİ -- xiii RESİMLER DİZİNİ -- xv SİMGELER VE KISALTMALAR -- xvi 1. GİRİŞ -- . 1 2. KURUMSAL TEMELLER VE KAYNAK ARAŞTIRMASI -- 5 2.1. Ülkemizde Kömürün Enerji Üretimindeki Yeri ve Çevre -- 5 2.2. Kükürt Giderme Sistemleri -- . 9 2.2.1. Kükürt giderme sistemlerinin gerekliliği ve önemi -- . 9 2.2.2. Kükürt giderme sisteminin seçimi -- 10 2.2.3. Islak kükürt giderme sistemleri -- 11 2.2.4. Yarı kuru kükürt giderme sistemleri -- 13 2.2.5. Kuru sorbent enjeksiyonu ile kükürt giderme sistemleri -- 14 2.3. Türkiye’de Kullanılan Kükürt Giderme Sistemleri ve Bunların Rehabilitasyon Alternatifleri -- 25 3. MATERYAL VE YÖNTEM -- 27 3.1. Materyal -- . 27 3.1.1. Kömürün elementel analizi -- 28 x Sayfa 3.1.2. Kömür karakterizasyonu -- 28 3.2. Yöntem -- 32 3.2.1. Kömürün ısıl değerinin hesabı -- . 33 3.2.2. Baca gazı ve kükürt dioksit debisinin hesabı -- 35 3.2.3. Ekonomik hesaplamalar -- . 43 4. ARAŞTIRMA SONUÇLARI VE TARTIŞMA -- . 50 4.1. Ekonomikliği Etkileyen Başlıca Parametrelerdeki Değişime Karşı Yatırımın Duyarlılığının ve Geri Ödeme Süresindeki Değişimin İncelenmesi -- . 50 4.2. Yapılan Yatırımın Farklı Senaryolar İçin İç Karlılık Oranının İncelenmesi -- 55 5. SONUÇ VE ÖNERİLER -- 58 KAYNAKLAR -- 61 EKLER -- . 66 EK-1 -- . 67 EK-2 -- . 68 EK-3 -- . 69 EK-4 -- . 70 EK-5 -- . 71 ÖZGEÇMİŞ -- 72

Tez (Yüksek Lisans) -- İstanbul Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, 2011, Thesis (M.Sc.) -- İstanbul Technical University, Institute of Science and Technology, 2011, Kocaeli ili coğrafi olarak baktığımız zaman; İstanbul metropolünün yakınında, deniz ulaşımına elverişli bir körfeze sahip, içerisinden banliyö hattı geçen, yatırımlar yapılırsa turist potansiyelinin bulunduğu, üstelik yüzölçümü bakımından Türkiye nin 7. küçük kentiyken ekonomik bakımdan tam tersi bir durum mevcuttur. Kocaeli ili coğrafi ve ekonomik açıdan Türkiye için çok önemli bir yer tutmaktadır. Bu önemli rolünden dolayı tarihte ve günümüzde cazibe merkezi haline gelmesi de doğaldır. Bölüm 1. de yolcu talebinin artmakta olduğu Kocaeli ilinin ulaşım sorununun çözülmesi gerekliliği belirtilmiştir. Bu bağlamda tez konusu ile benzer konulu bir çalışma hakkında bilgi verilmiştir. Bölüm 2. de Kocaeli ilinin mevcut coğrafi özellikleri, ekonomik özellikleri, idari özellikleri, tarihsel gelişimi, nüfus yapısı, geleceğe ilişkin nüfus kestirimleri, iş gücü ve istihdam, eğitim konularında bilgi verilmiştir. Bu bölümde Kocaeli ilinin nüfusunun büyük ölçüde göç ile arttığı ve önemli bir deprem kuşağı içerisinde bulunduğu konularının özellikle altı çizilmiştir. Bölüm 3. de kent içi raylı taşıma sistemleri hakkında açıklamalar yapılıp, yolcu taleplerine göre alternatiflerin nasıl belirleneceği, güzergah ve istasyon tasarımında uyulması gereken kriterler hakkında bilgiler verilmiş ve Havaray sistemi ile Hafif raylı sistemi kıyaslaması yapılmıştır. Bu bölümde ayrıca Türkiye deki Hafif raylı taşıma sistemleri hakkında genel bilgiler verilmiştir. Bölüm 4. de Kocaeli ilinin kara yolu, deniz yolu, demir yolu ulaşımı genel ulaşım durumu açısından bilgiler verilmiştir. Bu bölümde ayrıca daha önce yapılmış olan ulaşım planlama çalışmaları hakkında bilgiler verilmiştir. Bölüm 5. de Kocaeli Hafif Raylı Taşıma Sistemi tasarımı bölüm 3. de belirtilen kriterlere uygun olarak yapılmıştır. Bölüm 6. da Kocaeli ilinde meydana gelebilecek yolculuk talep tahmini belirtilen yöntemler ile yapılmış ve Kocaeli HRTS hat kapasitesinin belirlenmesi amaçlanmıştır. Bölüm 7. de tasarlanan Kocaeli HRTS hattına ait mali ve ekonomik fizibilite analizi yapılmıştır. Sonuç olarak Kocaeli HRTS Fizibilite Raporu yüksek lisans tez çalışmasında öncelikle Kocaeli nin mevcut coğrafi, ekonomik, nüfus ve ulaşım özellikleri belirtilerek kentin neden kalıcı bir ulaşım sistemine ihtiyacı olacağı belirtilmiştir., The city of Kocaeli is, if we consider about geographical, by the side of İstanbul metropolis, and have a gulf which is convenient to water transportation, and a suburban rail passes through, if there can be more investments, there will be tourist potential, although the seventh smallest city in Turkey, there is vice versa case economically. The city of Kocaeli has a very important part for Türkiye. Because of the important role in history and nowadays it is also normal to Kocaeli be an attaction center. In chapter 1. in Kocaeli city in which passenger demand increases, the requirement of transportation problem to be solved is mentioned. Concordantly it is given information on a study about the topic of this thesis. In chapter 2. It is given information of Kocaeli city about present geographical properties, economical properties, administrative properties , historical development, population structure, population projection for future, labour and employment, education topics. In this chapter it is importantly underlined that the population of Kocaeli city increased because of immigration and Kocaeli stand in seismic belts. In chapter 3. it is given informations about city rail trasportation system, how will be the alternatives determined, the criterias for line and station design and a comparison made between Monorail System and Light Rail System. In this chapter it is given some general informations about light rail systems in Türkiye. In chapter 4. it is given information about Kocaeli city rod, seaway, railroad general transportation conditions. In this chapter also it is given informations about the past trasportation planning studies. In chapter 5. Kocaeli LRTS design is made according to the criterias mentioned in chapter 3. In chapter 6. estimation with the mentioned methods is made about the possible passenger demand in Kocaeli city and Kocaeli LRTS line capacity is aimed to be determined. In chapter 7. financial and economical feasibility analysis is made for designed Kocaeli LRTS line. As a conclusion in Kocaeli LRTS Feasibility Report master degree thesis study at first by mentioning Kocaeli present geographical, economical, population and transportation properties it is informed why the city needs a secular transportation system., Yüksek Lisans, M.Sc.

Alternatif ve yenilenebilir bir biyoyakıt olan pellet üretiminin Türkiye' de uygulanabilirliği bu çalışmada incelenmiştir. Pellet, dünyanın birçok ülkesinde yaygın olarak kullanılmakta ve çevreye zararı çok az olan bir yakıt türüdür. Ülkemizde pellet üretmek için yeterli hammadde kaynakları ve potansiyel bir pazar bulunmakla birlikte henüz üretim ve kullanımı yaygın değildir. Pellet üretmek ve kullanmak hem çevre kirliliğini önlemekte hem de ülke ekonomisinin dışa bağımlılığını azaltmaktadır. Örnek bölge olarak seçilen Bartın'da pellet üreten bir tesisin kurulması geleceğe dönük karlı bir yatırım olacaktır. Zira Bartın ve çevresi hammadde ve pazar imkânları ile pellet üretimi için uygun koşulları sağlamaktadır. In this study, wood pellets production and the applicability as a plant in Bartin region were investigated. Pellets, which are environment friendly, are widely used in many countries on the world as a fuel type. The production of pellets in Turkey are not in a desirable place instead its sufficient raw material resources and potential market. Pellet production and usage prevent environmental pollution and reduce the dependence on foreign markets. The sample region in this study is selected as Bartın because it contains high raw material resources, a harbor and suitable connections and distribution to the consumer. 65

Son yıllarda, her alanda yaşanan küreselleşme dinamikleri, tüm metropollerde olduğu gibi İstanbul metropolünde de işlevini kaybetmiş veya çöküntüye uğramış bölgelerin dönüşüm ve iyileştirme çalışmaları doğrultusunda, hizmet sektörünün ağırlıklı olduğu bir gelişmeye yol açarak bu sektöre hitap eden farklı işlevlerin yeni projeler ile bir araya getirilmesine ve kompleks projelerin ortaya çıkmasına yol açmıştır. Sanayileşme öncesi sokak üzerinde ardışık olarak, lineer bir düzende gelişen kentsel merkezler, II. Dünya Savaşı sonrasında merkezi iş alanı içinde veya çevresinde karma kullanımlı büyük kompleks projelere dönüşmüştür. Farklı işlevlerin bir araya getirilmesiyle ortaya çıkan karma kullanımlı projeler, özellikle merkezi iş alanında öne çıkan yatırımlar haline gelmiştir.Bu gelişmeler doğrultusunda İstanbul Avrupa yakasında, farklı karma kullanım bileşenlerini ele alan gayrimenkul sektör analizleri yapılmıştır. Ofis, rezidans, alışveriş merkezi ve otel sektör analizleri ışığında bilgiler edinilerek, güncel doluluk oranları, kira ve satış değerleri araştırılmıştır.Şişli-Bomonti'de yer alan inceleme alanı için, sektör analizleri sonucunda iki farklı alternatif içeren bir karma kullanımlı gayrimenkul projesi yatırım analizi çalışması yapılmıştır. 1. alternatifte ofis ve rezidans yoğunluklu olmak üzere, bu işlevlere hizmet eden bir alışveriş merkezi ve otel geliştirilmiştir. 2. alternatif olarak, ofis ve rezidans alanlarının bir kısmında yine bu işlevlere ve çevrede yer alan projelere hizmet verebilecek bir hastane işlevi, alışveriş merkezi ve otele eklenmiştir.Proje geliştirme yöntemi ile gelir ve giderler öngörülmüş, karma kullanımlı gayrimenkul projesinin net karına ulaşılmıştır. Karma kullanımlı gayrimenkul projesinin net karını belirlemek amacıyla yapılan bu çalışma ile farklı alternatifler için gelir ve giderler incelenerek, proje bileşenlerinin sağladığı net gayrimenkul gelirlerinin proje karına olan etkisi belirlenmiştir. The globalization dynamics experienced in every field in recent years has led to a development concentrated on the service industry in accordance with the transformation and improvement efforts for malfunctioning or collapsed regions of Istanbul similar to all metropolises and resulted in the occurrence of complex projects where different functions addressing to the service industry are combined. Urban centers, which developed successively in a linear order on streets before the industrialization turned into massive mix-use projects in and around the central business area after the World War II. Mix-use projects, which occurred with the combination of different functions, became the leading investments especially in the central business area.In accordance with these developments, real estate industry analyses have been conducted in the European side of Istanbul in order to consider different mix-use components. The data have been evaluated under the light of office, residence, shopping center and hotel industry analyses, and the current occupancy ratios, rent and sales values have been studied.For the study area in Şişli-Bomonti, a mix-use real estate project investment analysis has been carried out with two different alternatives as a result of sector analyses. Alternative 1 has been developed with a concentration on offices and residences, and also including a shopping center and a hotel to serve for the mentioned functions. Alternative 2 additionally includes a hospital function, a shopping center and a hotel in a portion of the office and residence areas, in order to serve for these functions and other projects in the vicinity.Income and expences have been created with project development method, and net profit of the mix-use real estate project have been found. With this study, conducted in order to identify the net profit of the mix-use real estate project, income and expences for different alternatives have been examined, and the impact of the real estate net income caused by the project components on the project profit has been identified. 129

Son yıllarda ülkemizde ulaştırma sektöründe çok büyük yatırım projeleri hayata geçirilmiştir. Bundan sonra da bu büyük yatırımların devam edeceği anlaşılmaktadır. İstanbul Boğazı Tüp Geçit (Marmaray) Projesi, Ankara-Eskişehir ve Konya-Ankara Yüksek Hızlı Tren Projeleri, Gebze-İzmir (Körfez Köprüsü Dahil) ve Kamuoyunda 3.Boğaz Köprüsü olarak bilinen Kuzey Marmara Otoyol Projeleri ve Bölünmüş Yol Projeleri yapımı tamamlanmış, uygulama aşamasına geçilmiş veya planlama çalışmaları devam eden projelerden bazılarıdır. Bu projelerin hepsinin ortak özelliği maliyet açısından çok büyük ölçekli projeler olmasıdır.Bu kadar büyük yatırım projelerinin ekonomik gerekçeleri kamu kaynaklarının etkin kullanımı açısından büyük önem taşımaktadır.Bu çalışmanın amacı; ülkemiz ulaştırma sektörü fizibilite analizlerinde önemli bir etki konumundaki yolculuk zaman değerinin Konya ili temelinde tesbit edilmesidir. Yolculuk zaman değeri, birim seyahat süresi tasarrufuna yolcuların biçtiği parasal değerdir. Bu değer, ulaştırma tür tercih niteliği araç içi zaman, araç dışı zaman (yürüme, bekleme ve aktarma zamanları), konfor ve güvenlik gibi birçok değişkenin, bileşkesi veya kompozisyonu ile belirlenebilmektedir.Bu çalışmada Konya'da yaşayan nüfusun ortalama yolculuk zaman değerleri karayolu ve Konya-Ankara Yüksek Hızlı Tren Projesi temelinde analiz edilmiştir. Parasal değerlerle ifade edilemeyen etkilerin modellenmesinde dünyada yaygın olarak kullanılan `İfade Edilen Tercihler Yöntemi' kullanılarak yapılan çalışmada Konya nüfusunu temsil eden ve tesadüfi olarak seçilen bir örnekleme yöntemin gerektirdiği şekilde anketler tasarlanarak uygulanmıştır.Bu anketlerde elde edilen verilerin, gelişmiş istatistiksel analizleriyle Konya nüfusunun farklı gruplarına ait yolculuk zaman değerleri tesbit edilmiştir. Recently, many transportation investment projects have been implementing in Turkey. And, it seems they will continue to be implemented. The Projects of Bosphorus Under Passage, Ankara-Eskişehir and Konya-Ankara High Speed Railways, Gebze-İzmir and North Marmara Motorways, and Double Carriageways are in operation, construction stage or planning phase. Common characteristic of these projects is that they are all very big scale projects in cost.Appraisal of these projects is very important to use public resources efficiently. To model these effects is the most critical step of the appraisal since sound and realistic modelling directly affetcts the result.The aim of this study is to determine the passenger value of time (VoT), one of the most inportant effects of the cost benefit analysis of transport projects, in Konya Province. Value of time is an economic value people put on unit time savings. It is a complicated subject that should be analyzed on the sample chosen for study area considering all of the characteristics like the time for walking, waiting, interchange or in-vehicle time, comfort, and safety in the context of people?s choice of transportation alternatives.Passenger VoT of the people living in Konya has been analyzed in the context of Konya-Ankara Highway and competing High Speed Railway Project. Stated preference concept, which is widely used in the world to monetize the effects that cannot be expressed in monetary terms is used to design the questionnaire. They applied to a random sample chosen to represent Konya population.The data obtained from the questionnaires have been analyzed using complicated statistical methods and VoT of different groups of Konya population is shown. 141

Tez (Yüksek Lisans) -- İstanbul Teknik Üniversitesi, Enerji Enstitüsü, 2011, Thesis (M.Sc.) -- İstanbul Technical University, Energy Institute, 2011, Sanayi devrimi ile birlikte günden güne artan enerji talebi, dünya üzerindeki fosil kaynakların hızla tükenmesine neden olmaktadır. Konvansiyonel enerji kaynaklarına ulaşım sorunları, yenilenebilir enerji kaynaklarının kullanımını öne çıkarmış ve çevresel sorunlar da bu enerji kaynaklarının kullanımının tercihinde rol oynamıştır. Ancak, günümüzde, çevresel zorunluluktan öte, ülkelerin kendi enerji taleplerini karşılamak için geliştirdikleri stratejiler bağlamında, yenilenebilir enerji kaynaklarının kullanımı giderek önem kazanmaktadır. Dolayısıyla, son yıllarda tüm dünya ülkeleri enerji bağımsızlıklarını sağlayabilmek için enerji üretim oranları arasında yenilenebilir enerjinin payını arttırmaya çalışmaktadır. Güneş enerjisi santralleri temiz, yerel ve yenilenebilir özellikleriyle günümüzde giderek önem kazanan enerji üretim tesislerinden biri durumundadır. Bu bağlamda, ileri bir güneş enerjisi üretim tesisi fotovoltaik ilkeye dayalı olarak çalışan panelleri içeren tesisler olmaktadır. Bu yüksek lisans tezi kapsamında, Karaman bölgesinde kurulması planlanan 5 MW gücünde 36 farklı fotovoltaik sistemin enerji üretim değerlendirmesi ve ekonomik analizi gerçekleştirilmiştir. Bu amaçla, günümüzde uygulamada kullanılan altı farklı fotovoltaik panel çeşidi, üç montaj yapısı tipi ve iki farklı evirici modeli için enerji üretimi incelemesi gerçeklenmiştir. Enerji üretimi incelemesi için PVsyst programı modelleme amaçlı olarak kullanılmış olup meteorolojik veriler için 4 farklı meteorolojik kaynak verisinden yararlanılmışır. Bununla birlikte, bu yüksek lisans tezi kapsamında, bir güneş enerjisi santralinde kullanılan tüm donanımlar ve güneş enerjisi santralinin kurulacağı bölgenin yapısı ayrıntılı olarak irdelenmiştir. Çalışmanın ikinci bölümünde, enerji üretimi analizi gerçekleştirilen sistemler için YEK yasa tasarısına göre ekonomik analiz senaryoları gerçekleştirilmiş olup bu senaryolar için Geri Ödeme Süresi hesabı ve İç Karlılık Oranı yöntemleri kullanılmıştır. 36 farklı sistem için yapılan hesaplamalar sonucu, en uygun sistem seçilmiş ve bu sisteme ait tüm finansal değerler gösterilmiştir. Sonuç olarak, enerji ve ekonomik analizleri gerçekleştirilen sistemler karşılaştırılmış ve bu analizlerin birbirleriyle bağlantısı belirlenmiştir. Böylelikle, mühendislik ve ekonomik açıdan fotovoltaik panelli güneş enerji sistemlerinin birbirlerine göre durumları varyasyonel olarak değerlendirilmiştir, In this thesis, building up the thermal model of base station, verifying thermal model with experimental analysis and testing the different solutions for energy efficiency with the help of the experimentally corrected model have been realized to improve the energy efficiency of GSM base stations. Technical information have been gathered by the interviews and the field work done with Turkcell. Special paints and insulation materials have been studied and fundamental information is gathered on solar spectrum, solar radiation and heat transfer. With the knowledge of the coordinates, date and time of the base station and the position of the sun, the angles between the solar rays and the different surfaces of the station and the solar radiation coming on the surface of the container are theoretically calculated. With the help of material and structure of the container wall, geometrical measurements of the container, the incoming solar radiation depending on the absorption coefficient of the surface, inside temperature of the container and atmospherical outside temperature information, heat transfer on the container surface have been theoretically calculated. Cooling load of the air conditioner with the sum of the heating input from the outside surface to inside of the container and radio frequency equipments have been calculated. Electric power consumption of the air conditioner values have been calculated due to variable COP depending on different inside and outside air temperatures and cooling load conditions of the air conditioner and constant COP. By assembling all these theoretical calculations, the thermal modelling of the base station have been developed depending on the time and the location of the station. In the experimental part of the research, Turkcell established two containers according to the layout in the ITU Institute of Energy. One of the matching containers was painted with a special paint that reflects the infrared radiation. Pt100?s were placed inside and outside surfaces of the containers and their surface temperatures were recorded by the datalogger. Heaters are placed inside the containers to simulate heat dissipation of radio frequency equipments. Clock requlated power sockets have been used to switch on the heaters. Lead-acid batteries have been used as heat capacitors. These arrangements have been organized to reach a realistic model of the containers. Electric power consumption of air conditioners are measured by electric power meters. With RS485 connection, computer and electric power meters communicate with each other to obtain data by software that has been developed at the Institute of Energy. For four different situations tests have been made. These tests are S1: air conditioners off ? heaters off, S2: air conditioners off ? heaters on, S3: air conditioners on ? heaters on, S4: air conditioners blackout ? heaters on. According to measured temperature values of the surfaces of the containers, heat transfer calculations have been done to compare the containers. Excess temperature exposure concept has been created for the batteries. Experimental implementation and thermal model have been compared. To reduce energy consumption and operating cost, possible approaches and solution proposals have been provided. In the discussion part, one of the most important parameter is the air conditioner due to its operating cost and energy efficiency. Heat dissipation of radio frequency equipments is theoretically and experimentally verified as the greatest source in the cooling loads. Against excess temperature exposure of batteries at air conditioner blackouts, to obtain low inside air temperature of container is the emphasized solution proposal. With the help of the experimentally verified model, containers that placed besides Istanbul in different cities from Turkey and other countries can be analyzed for both summer and winter conditions. In this work up to date, theoretical model, experimental design and application have been done. In future to reduce operating costs, optimization and feasibility studies are more significant to gain energy efficient solutions., Yüksek Lisans, M.Sc.

Yüksek Lisans Tezi Beş bölümden oluşan tezin birinci bölümünde, bu çalışmayla hedeflenen amaç ve konunun kapsamı açıklanmıştır. İkinci bölümde, tarihi konaklama yapılarının doğuşu, gelişimi ve yitirilme nedenleri ele alınmıştır. Üçünce bölümde, bu yapıların yitirilmeden günümüze kadar ulaşabilmesinin bir yolu olarak görülen yeniden işlevlendirme; gereklilikleri, önemi ve sağlayacağı yararlarla birlikte ele alınmıştır. Bu amaçla yapılacak müdahalenin mimari, koruma ve estetik açıdan etik sınırları çizilmiştir. Dördüncü bölümde, tarihi konaklama yapılarına verilebilecek çağdaş işlevin seçiminde belirleyici rol oynayan unsurlar, fizibilite yöntemiyle metodolojik olarak irdelenmiştir. Bu yapılara koruma-kullanım dengesi gözetilerek sistematik bir yaklaşım getirilmiş ve buna ek olarak engellilerin kullanım olanakları da değerlendirilmiştir. İrdelenen konuya referans olabilecek nitelikte, bir dönem konaklama hizmetini yerine getirmiş günümüzde yeniden işlevlendirilerek hayata kazandırılmış tarihi konaklama yapılarına dünyadan ve ülkemizden örnekler verilmiştir. Beşinci bölümde, Edirne Rüstempaşa Kervansarayı'nın fonksiyonelliği, edinilen bilgiler ışığında değerlendirilmiş, sorunlara çözüm önerileri getirilmiştir. Sonuç bölümünde, tarihi yapılarının ekonomik, sosyal ve kültürel açıdan yaşatılabilmesi, halkın bir parçası haline gelebilmesi için koruma-kullanım dengesini gözeterek günümüz yaşam koşullarına uyum sağlamasının gerekliliği vurgulanmıştır. Tüm bu konuların anlatım yöntemi için şekiller, tablolar ve kataloglardan yararlanılmıştır. 257 sayfadan oluşan tez, 2011 yılında hazırlanmıştır. Abstract In the first part of this thesis, which consists of five chapters, is the description of intended purpose and scope of the topic of this work. The second part deals with the origin of accommodation buildings, their development, and the causes of deterioration. The third part examines the reuse of these buildings seen as a way of reaching modernity without loss while still dealing with their requirements, importance, and benefits. For this purpose, the boundries of the intervention which will be carried out were drawn from the point of the architectural, conservation, and aesthetic aspects. In the fourth part, the elements that play a role in determining the selection of the contemporary function given to the historical accommodation buildings were methodically scrutinized with the method of feasibility. A systematic approach was given to these buildings considering a balance between conservation and use and in addition to this, facilities for the disabled users were also evaluated. As a reference for thoroughly investigating this issue, examples from the world and our own country were given to the historical accommodation buildings, which fulfilled their service in a past period of history and brought back to life today by way of re-accommodation. Finally in the fifth part, the functionality of Edirne Rüstempaşa Caravanserai was evaluated in light of the information obtained and suggested solutions to the problems examined. The conclusion section emphasizes that the preservation of the historic structures from the point of economical, social and cultural aspects and the necessity of their adaptation of the present-day conditions by considering the balance of protection and use for being a part of the society. Forms, charts, and catalogs accompany this thesis for clarity. This thesis consisting of 257 pages was prepared in 2011.

Toplumların kalkınmasında en önemli parametrelerden biri olan enerjinin, temiz, ekonomik, sürekli ve kesintisiz bir şekilde, güvenilir bir arz sistemiyle karşılanması tüm ülkelerin gündeminde olan bir konudur. Gelişmekte olan ülkeler arasında yer alan Türkiye'nin enerji tüketimi açısından günümüzdeki durumu dünya ortalamasının üzerindedir. Sanayi yatırımlarının da hız kazandığı günümüzde özellikle teşvik kapsamına giren bölgelerde yeni yatırımlar gözlenmektedir.Günümüz sanayisinde üretilen ürünlerde sağlık, çevresel etkiler ve maliyet analizleri ön planda tutulmaktadır. Bu da yatırımcıları daha rekabetçi ortamlarda üretime zorlamakta ve yeni mamuller arayışına itmektedir. Bu anlamda da son yıllarda cam ve metalin yerini doldurmaya başlayan polimer mamuller popülerleşmiştir.Bu çalışmada, ülkemizde enerji kaynaklarının elektrik üretiminde kullanımı, sanayimizde elektrik enerjisinin kullanım payları ile plastik sektöründe Türkiye ve dünyada üretim - tüketim dengeleri incelenmiş, ülkemizin plastik sektöründeki yeri, kullanılan teknolojiler ve ülkemiz plastik sektöründeki özgül enerji değerleri bulunmuş, sonuçta Kütahya ilinde örnek bir plastik fabrikasının kurulumu ile ilgili teknik ve mali fizibilite yapılarak özgül enerji değeri kıyaslanmıştır. Nihayet yatırımın faydalı olup olmayacağı incelenmiştir. Energy is one of the most important parameters for development of the nations. The provision of energy in an economic, environment friendly, sustainable, continuous and reliable way is a docket topic all over the world. As a developing country, Turkey has a situation over average of the world in the view point of the energy consumption. Since the energy input cost is high, it must be used economically. With special discounts in taxes in some territories of Turkey, industry has gained a high velocity.Health, environmental effects and cost are the key parameters of the products of modern industry. Thus, the investors are to produce in highly challenging situations and discover the new ways of producing according to the key parameters. So polymer products became popular in modern world, taking place of metal and glass.In this study, energy resources of our land Turkey, their percentage in electricity were argued, plastic industry and supply-demand temperance?s all over the world and Turkey were studied. Finally an example of plastic plant feasibility in Kütahya city was examined technically and by cost. Then it's decided whether the investment is feasible or not. 86

Şehir plancıları imar planı hazırlarken kamu yararı gözetmekte iken öte yandan hazırlanan planlar kentin ya da bölgenin gelişimini ve yatırım değerini etkilemektedir. Plancılar yatırım dağılımının dengeli bir şekilde gerçekleşmesini hedeflerken, gayrimenkul sahipleri en yüksek getiriyi beklemektedirler.Birinci bölüm, tezin girişi olup çalışmanın amacı, kapsamı ve çalışmada kullanılan yöntemlerden bahsedilmiştir.İkinci bölümde, gayrimenkul değerleme ve bu kapsamda en etkin ve en verimli kullanım analizi yöntemi incelenmiştir.Üçüncü bölümde, örnek alan olarak seçilen Ataşehir'in oluşumu ve gelişme dinamikleri ve Ataşehir'deki gayrimenkul piyasası değerlendirilmiştir.Dördüncü bölümde en etkin ve en verimli kullanım analizinde yararlanmak üzere pazar araştırması yapılmış olup, bölgedeki konut, ofis ve otel piyasası incelenmiştir.Beşinci bölümde Ataşehir bölgesinde seçilen varsayımsal bir arsa üzerinde en etkin ve en verimli kullanım analizi çalışması uygulanmıştır.Son bölümde çalışma sonucunda ortaya çıkan bulgular değerlendirilmiştir.Sonuç olarak, Ataşehir bölgesinde uygulanan en etkin ve en verimli kullanım analizi uygulamasında ?residence? kullanımının, en az maliyet ile en yüksek kara ulaşılan kullanım tipi olduğu ortaya çıkmıştır. Ataşehir'in finans merkezi olma durumu ile gelecekte, önerilen alternatif kullanımların karlılık oranlarının değişebileceği öngörülmektedir. Urban planners respect the public interest while they prepare zoning plans and on the other hand the prepared plans affect the development and investment value of the city or the region. While the planners aim at providing balanced distribution of investments, real estate owners expect best return.The aim and the scope of the study and the methods that have been used in the study are mentioned in the first section.Real estate appraisal and highest and best use analysis method within this context are examined in the second section.Formation and development dynamics of Ataşehir that is analysed as a pilot and its real estate market have been evaluated in the third section.Market research has been made in order to utilize in highest and best use analysis and housing, office and hotel market are analysed in the fourth section.Highest and best use analysis has beeen implemented on a hypothetical land selected on Ataşehir region in the fifth section.Findings of the study have been evaluated in the last section.In conclusion, residence use has been confirmed as a use type with minimum cost and the highest profit through applying the highest and best use analysis, implemented in Ataşehir region. It has been predicted that profitability ratios of suggested alternative uses can change according to state of Ataşehir being a financial center. 113

Bu çalışmada, sabit sermaye yatırımlarının gerek işletmeler gerekse ülke ekonomisi açısından öneminden hareketle, yatırım projelerine ilişkin yapılabilirlik çalışmalarının hazırlanmasında ve yatırım projelerinin değerlendirilmesinde kullanılan yöntemler literatür çerçevesinde açıklanarak, 76 MW kurulu gücündeki bir hidroelektrik santral projesine ait yapılabilirlik çalışması hazırlanmıştır. Hazırlanan yapılabilirlik çalışması kapsamında, Türkiye elektrik enerjisi sektörünün analizi yapılarak, projenin toplam yatırım tutarı, işletme dönemi gelir ve giderleri, amortisman giderleri, ağırlıklı ortalama sermaye maliyeti hesaplanmış, faaliyetlerden kaynaklanan nakit akımı ve bütünleşik mali analiz tabloları oluşturulmuştur. Elde edilen veriler, Net Bugünkü Değer, İç Verim Oranı, Kârlılık Endeksi, İskonto Edilmiş Geri Ödeme Süresi Yöntemleri çerçevesinde değerlendirilerek, Duyarlılık Analizi yapılmış ve projenin yapılabilir olup olmadığı ortaya konulmuştur. In this study, the methods used in the preparation of feasibility studies regarding the investment projects and in the evaluation of the investment projects are explained within the framework of the literature taking into consideration the importance of fixed capital investments both for the business enterprises and for the economy of the country and the feasibility study for an hydroelectricity power plant project with an installed capacity of 76 MW is prepared. Within the scope of this feasibility study, by making the analysis of the Turkish electricity power sector, the total investment amount of the project, income and outcome of operational period, yields of depreciation, weighted avarage cost of capital are calculated and cash flow stemming from the activities and integrated financial analysis tables are prepared. The obtained data are evaluated within the framework of the methods of net present value, internal rate of return, profitability index, discounted payback period and sensitivity analysis are made and whether the Project is feasible or not is made clear. 145

Kojenerasyon elektrik enerjisi elde edilirken aynı zamanda buhar ve ısı enerjisi eldesinden dolayı enerji üretiminin en etkin yollarından biridir.Büyük fabrikalarda fabrika için gerekli elektrik veya ısı enerjisi eldesi için parçalanmış odun, gaz veya kömür yakıt olarak kullanılır. Kojenerasyon, fabrikanın kullanımı için hem elektrik hem de ısı üretebilir. Kojenerasyon, yakıtın termodinamiksel olarak en etkili şekilde kullanılmasına olanak verir. Elektriğin üretimi sırasında daima bir miktar ısı enerjisi kaybı olur, fakat bu termal enerji kojenerasyonda geri kazanılarak kullanılır.Kojenerasyon sistemleri, küresel ısınmayı azaltmada rol oynama gibi önemli özellikleri keşfedildiğinden beri gittikçe yaygınlaşmaktadırlar. Bu çalışmada kojenerasyon sistemleri bütünüyle incelendi. Daha sonra geliştirilen proje Sakarya' nın Hendek ilçesi 2. OSB (Organize Sanayi Bölgesi)'nde bulunan ÇAMSAN isimli fabrikaya uygulandı. Yapılan fizibilite analizi sonunda fabrikanın devamlı çalışması sonucunda sistemin kendisini 2 ay içinde amorti edeceği hesaplandı. Co-generation, an efficient method of generating energy, involves producing electricity at the same time as creating heat and steam for industrial purposes.In large factories, wood waste, gas or coal is used to generate electricity or heat for the factory. Co-generation can produce both electricity and hot steam for factory use. Cogeneration allows using fuel in a thermodynamically efficient way. Some energy always rejected as waste heat during separate production of electricity, but this thermal energy is put to good use in cogeneration.Cogeneration systems are becoming popular since they have important advantages such as their high productivity in reducing global heating. In this study, the formation of a cogeneration system was investigated thoroughly. Then the developed procedure is applied to a factory called CAMSAN. CAMSAN is settled on 2nd Organizational Industrial Area (OSB in Turkish) of Hendek region in City of Sakarya, Turkey. Afterwards a feasibility analysis is made and it is found that the establishment of the system will be compensated in 2 months if the factory runs in full time. 125

Ulaştırma, diğer bütün sektörlerle doğrudan etkileşim içinde olan bir sektördür. Bu yönüyle diğer sektörlerdeki gelişmeleri hızlandıran, yavaşlatan veya engelleyen sektör olma özelliğine de sahiptir. Ulaştırma sektörünün en önemli ayaklarından biri deniz taşımacılığıdır. Deniz taşımacılığı büyük taşıma kapasitesi ve ucuzluğu nedeniyle doğru uygulandığında en uygun ve dünya ticaret hacminde en büyük orana sahip taşımacılıktır. Türkiye yaklaşık 8476 km uzunluğundaki kıyı şeridiyle dış ticaretinin yaklaşık % 85'inin deniz yoluyla yapıldığı bir ülkedir. Liman, böyle ülkeler için taşıma zincirinin hayati bağlantısı olup, deniz ve karanın birleştiği noktadır. Liman, sadece taşıma fonksiyonu değil aynı zamanda üretim fonksiyonuna da sahiptir. Bu fonksiyonların sonucu olarak ulusal ekonomilerin gelişmesinde son derece büyük olduğu limanların yerinin seçimi, en optimum şekilde boyutlandırılması ve işletilmesi zorunludur. Gelişen teknolojiye ayak uydurmak zorunda olan limanlara, hizmetlerin en iyi şekilde götürülmesi ve maliyetlerin en alt düzeyde tutulabilmesi için limanların verim oranı yüksek metot ve sistemlerle desteklenmesi, limanlar kurulurken gerek alt yapının gerekse idari yapının dikkatli seçilmesi gerekmektedir. Bu çalışmada liman, liman hizmetleri, liman planlaması tanımlamaları ile birlikte liman yeri seçimi hususunda ekonomik, teknik , mali ve hukuki fizibilite etütleri çevresel etki değerleri incelenmiştir. Samsun limanı için fizibilite etüdünün alt başlıkları irdelenmiştir. Bu bağlamda, liman yeri seçimine yönelik değerlendirmelerin hangi perspektiften hareket edilerek yapıldığı saptanmıştır.Çalışmanın birinci bölümünde amaç tanımlanmıştır. İkinci bölümünde liman tanımı, verilerle limanların Dünya ve Türkiye ticaretindeki yeri, üçüncü bölümde ekonomik fizibilite etüdü, dördüncü bölümde teknik fizibilite, beşinci bölümde mali fizibilite etüdü, altıncı bölümde çevresel etki değerleri, yedinci bölümde hukuki fizibilite etüdü irdelenmiş ve Samsun limanının fizibilite etüt kriterleri açısından değerlendirilmesi yapılmıştır. Being a sector of direct interaction with all the other sectors, transportation can accelerate, retard or block the developments in the other sectors. One of the most significant modes of transportation is sea transport which is not only the most efficient when implemented appropriately because of its huge carriage capacity and the low costs and also which has the largest part of world?s trading volume. With her shoreline of approximately 8476km, Turkey is a country whose foreign trading is carried out on sea with the rate of 85%. For such countries, port is where the necessity arises and sea is linked to land. The ports have functions of both carriage and production. As a result, it is a must to locate and operate the ports that are vitally important for the improvement of the national economy. In order to provide the ports with the best services and to minimise the costs, harbours which has to keep up with the technology must be supported with the highly productive methods and systems, and both the infrastructure and the management should be selected meticulously. This thesis attempts to explain the port, port services and planning. Furthermore, economic, technical, financial and legal feasibility studies as well as the feasibility reports for Samsun port have been analyzed. In this context, this thesis explores from which perspectives the choise of port place is evaluated. The thesis starts with the explanation of the main objective. The second chapter presents the importance of the ports in trading of the world and Turkey. Next chapters analyze the economic, technical, financial, environmental effect assessments the legal feasibility studies respectively. 131

Türkiye'de henüz saf kültür üretimi gerçekleştirilmediğinden süt sanayi ihtiyaç duyduğu toplam kültürü bugün tamamen birkaç ithalatçı firmanın aracılığıyla temin etmektedir. Ancak mevcut kültürlerin, Türk halkının damak zevkine hitap eden ürünlerin elde edilmesine pek de uygun değildir ve aynı zamanda saf kültürlerin yurtdışından ithal edilmesinden dolayı ülke ekonomisi de zarar görmektedir. İnsan beslenmesinde çok önemli rolü olan süt ürünlerinin yapımında kullanılan saf kültürü kendi ülkemizde üreterek ithal yolla temin edilen bu kültürler için ödenen dövizin en azından bir kısmının yurtdışına çıkmasını engellemek gerekir. Bunun için çok geniş ve önemli bir bakteri popülasyonuna sahip olan ülkemiz mikroflorasından faydalanarak damak tadına hitap edecek özelliklere sahip kültürlerin hazırlanması gerekmektedir.Bu çalışmada, öncelikle, süt ürünleri üretiminde kullanılan saf kültürler hakkında bilgiler ve üretim yöntemleri, ardından, saf kültür üretim işletmesi dizaynı ve fizibilite raporu oluşturmak için yapılan hesaplamalara yer verilmiştir.Anahtar Kelimeler: Saf (Starter) Kültür, Laktik Asit Bakterileri, Fermente Süt Ürünleri, Fizibilite As starter culture production has not been able to be realised in Turkey, dairy industry today provides the required total culture through some importer companies. However the available cultures are not suitable to produce the products for the Turkish taste and at the same time the national economy is harmed by the import of the starter cultures. By producing the starter cultures that are very important for human nutrition in our own country, at least some part of the foreign exchange paid for these imported cultures could be kept in hand. To realise this, our country that has a very large and important bacteria population, has to prepare the cultures suitable for the Turkish taste by using microfloration. In this study, firstly, information about starter cultures used in diary production and production methods and secondly, calculations made on the design and feasibility report of the starter culture production plant have been included.Key Words: (Starter) culture, lactic acid bacterias, fermentated dairy, feasibility 82

Özellikle son on yıl içinde uluslararası pazarda çok ciddi bir gelisme gösteren lojistiksektörü ile ilgili yansımalar Türkiye ekonomisinde de görülmüs ve her geçen gün lojistikhizmetler daha fazla anılır bir hale gelmistir.Türkiye, gerek dünya cografyası üzerindeki konumu, gerek genç ve dinamik nüfusu vegerekse lojistik sektörüne verilen önem ve yapılan yeni yatırımlar sayesinde lojistikhizmetlerde Dünya'da önemli bir merkez konumuna gelebilecek bir potansiyele sahiptir.Bu nedenle, lojistik kavramının öneminin son yıllarda ülkemizde artmasıyla, lojistikfaaliyetler de ivme kazanmıstır.Bu çalısma, lojistik kavramını tanımlamak, sektörün önemini vurgulamak, ülkemizde veözellikle stanbul'da lojistik faaliyetleri arastırmak, farklı lokasyonlarda yer alanarsalar üzerinde gelistirilecek lojistik tesislerin fizibilite analizini karsılastırmak amacıile hazırlanmıstır.Çalısma kapsamında, lojistik tesisi için fizibilite çalısması yapılmıstır. stanbul'da ikisiAvrupa yakasında ve bir tanesi de Anadolu yakasında olmak üzere üç farklı depolamaarsası seçilmistir, fizibilite hesapları yapılarak karsılastırmaya yer verilmistir.Anahtar Kelimeler: Lojistik, Fizibilite, Depolama, stanbul A serious development progress has seen in logistic sector in the international marketduring the last ten years. The reflections of the development in logistics also observed inthe Turkish economy and the logistic services started to be mentioned more often.Turkey has the potential to become an important center of the logistic services in theworld due to its location, young and dinamic population, the importance given to logisticservices and new investments in the sector. The importance of the logistic concept hasincreased in the recent years as a result of acceleration in the logistic activities.This study is prepeared in order to describe the logistic concept, to highlight theimportance of the sector, to inquire the logistic activities in Turkey especially in stanbuland to compare the feasibility analysis of the logistic facilities which will developed indifferent locations.Çalısma kapsamında, lojistik tesisi için fizibilite çalısması yapılmıstır. stanbul?da ikisiAvrupa yakasında ve bir tanesi de Anadolu yakasında olmak üzere üç farklı depolamaarsası seçilmistir, fizibilite hesapları yapılarak karsılastırmaya yer verilmistir.Inline with the study, feasibility study for logistics facility is prepeared. Three differentlands in Istanbul with warehouse zoning, one in Anatolian Side and two in Europeanside are selected, feasibility studies are prepeared and a comparison is made.Keywords: Logistics, Feasibiliy, Warehousing, Istanbul 100

Tüm dünyada kaynakların sınırlı ihtiyaçların ise sonsuz olması proje analizinin çıkış noktası olmuştur. İşletmeler yatırımlarını gelecekte gelir elde edecekleri konularda yapmak isterler. Günümüzde gelişen rekabet ortamında işletmelerin varlıklarını devam ettirebilmeleri için işletme fonksiyonlarını en verimli şekilde kullanmaları gereklidir. Bu fonksiyonların içinde öncelikle önemlilik arzeden finans'tır. Finans fonksiyonu gerek fon temini, gerekse temin edilen fonların doğru yatırımlarda, doğru şekilde kullanılmaları aşamasında önem arz etmektedir. Bunun için öncelikle yatırımla ilgili çok iyi bir planlama ve analiz yapılması gerekir. Kaynaklarını doğru olarak kullanamayan işletmelerin hayatta kalması mümkün değildir. Kaynakların kullanımı aşamasında en önemli harcamalar yatırımlara yapılmaktadır. Bu çalışma yatırımın planlanması, projenin oluşturulması ve projenin değerlendirilmesi olarak iki ana kısımdan oluşmaktadır. Üçüncü kısımda ise genişleme yatırım projesinin mali (finansal) yönden değerlendirilmesi yer almaktadır. Birinci kısım yatırım ve yatırım projesinin kavramı ve planlanması, proje oluşturma ve uygulamasının ana hatlarını içermektedir. Yatırımın ortaya çıkış sebebleri, çeşitleri ve planlanması ile ilgili teorik bilgiler verilmiştir. İkinci kısım da ise yatırım projelerinin değerlendirilmesinde kullanılan analiz yöntemleri; ticari, ekonomik, sosyal analiz, dinamik ve statik değerlendirme yöntemleri, incelenmiştir. Finansal analiz yöntemlerinden dikey analiz, yatay analiz ve oransal analiz anlatılarak ilgili rasyolar açıklanmıştır. Üçüncü kısımda üretim yapan bir işletme ele alınarak fiili verilere göre uygulama yapılmıştır. Uygulamada; mutfak aspratörü üreten bir işletme, artan talep karşısında üretim kapasitesini yükseltmek istemektedir. Bunun için tek bir proje bazında genişleme yatırımı sözkonusu olup, bu yatırım için işletme faaliyetlerinde istikrarın sağlanması ve aktif pasif dengesinin korunması için özkaynaklar harici uzun vadeli yabancı finansal kaynaklara gereksinim olacaktır.Dolayısıyla şirketin güncel durumunun analiz edilerek ne kadar bir yatırımın işletme için hem karlı, hemde olumlu bir yatırım olacağı finansal açıdan değerlendirilmiştir. İşletmeye ait son üç dönem mali tabloların (bilanço ve gelir tabloları) dikey, yatay ve oransal analizleri yapılarak rasyolar değerlendirilmiş ve proje finansal yönden test edilmiştir. The fact that world's resources are scarce and the human needs are endless constitute the core point of the project analysis. Enterprises pursuit investment opportunities that have the potential of generating income for themselves in the future. In our world of advanced competitive nature, these enterprises should use their main functions in the most efficient way. Finance is the most important brunch of these functions and very crucial for both fund generation and effective allocation of it in the sense of investments in the right way. In order to achieve these, the very first thing to do is making a very good plan and analysis. It should be said that enterprises, which cannot use their resources in correct ways, are imprisoned to failure and in this stage of resource usage, most important expenditures are made for investments. This study is comprised of two main chapters, one of which is “investment planning and undertaking” and the other is “evaluating the project”. Moreover, in the third chapter, “fiscal(financial) evaluation of enlargement investment project” is going to be analyzed. The first chapter is articulated by the main features of “investment and the concept and planning of investment project”, “embodying and undertaking the project”. Moreover, “main reasons of the investment”, “its types and planning” are going to be studied theoretically. In the second chapter, “analyze methods used for evaluating investment projects” and “commercial, economic, social analysis, dynamic and static evaluation methods” are going to be focused. Ratios are also going to be explained in the light of vertical-horizontal and proportional analyses, which are considered as the methods of financial analysis. Finally, in the third chapter, by taking an operating enterprise as an example, application is going to be made in considering actual data. In this application scenario, an enterprise, which is producing kitchen aspirators, is willing to increase its production capacity as a result of increasing demand. In doing so, there is only one enlargement investment consideration on the project base, and for this investment, not only providing the stabilization of main functions but also long term foreign financial resources except main assets on order to provide actives and passives balance are going to be needed. As a result, in analyzing the current situation of the enterprise, the matter of ‘ how much investment is suitable for being profitable and positive for the enterprise' is going to be evaluated in a financial way. Moreover, the last three periods' fiscal tables of the enterprise(balance sheet and income statement) are going to be analyzed vertically' horizontally and proportionally, ratios are going to be evaluated in the light of these and the project is going to be tested financially.

Bu çalışmada, ahşap sandalyenin seri üretimi amaçlanmış ve bu amaç doğrultusundayatırım imkanları araştırılmıştır.Fizibilite çalışmasında sırasıyla; pazar ve talep araştırması, teknoloji, kapasite vekuruluş yeri seçimi, ürün tasarımı ve projelendirme, üretim süreci, kalite kontrol politikasınınbelirlenmesi, fabrika içi düzenlemelerin yapılması, personel ihtiyacı, departmanlarınbelirlenmesi ve yatırım analizleri yapılarak teknik ve ekonomik açıdan yatırımın yapılabilirliği(fizibilitesi) araştırılmıştır.şletme teknik donanım ve imkanlarıyla seri olarak ahşap sandalye üretimigerçekleştirebilecektir. Ekonomik etkinlik ölçütleri böyle bir işletmenin yatırımcı ve ülkeekonomisi için karlı bir yatırım olduğunu göstermiştir.Anahtar Kelimeler: Ahşap sandalye, Fabrika planlama, Fizibilite, Kapasite, Taleparaştırması, Toplam kalite yönetimi, Üretim. The purpose of the present work is to investigate the possibility of mass production forwood made chair together with it is investment probalities.During the feasibility work, the subjects related to market and demand search, selectionof technology, capacity and factory location, product design and projection, production process,determination of quality control policy, interior organization of factory, staff requirements,determination of departments, investment analysis regarding it is technical and economicalaspect have been studied.It has been concluded that the factory having suitable technical equipment realize themass production of wooden chair. Economic effective criteria have also showed that such afactory would be profitable investment for the investor and country as well.Key Words: Capacity, Demand research, Feasibility, Interior organization factory Production,Total quality management Wooden chair, 109

FİZİBİLİTE ETÜDLERİNİN HAZIRLANMASI ve ŞEHİRİÇİ DOĞALGAZ DAĞITIM PROJELERİ İÇİN BİR MODEL ÖNERİSİ ÖZET Bir ülkenin gelişmişlik düzeyini belirlemede sıklıkla kullanılan ölçütlerden birisi de o ülkede gerçekleştirilen yatırımların toplamıdır. Mal ve hizmet üretmenin en temel şartı üretim tesislerinin kurulması ve işletilmesidir. Bu faaliyetin gerçekleştirilebilmesi ise o ülkedeki fon ve kaynakların yatırıma kanalize edilmesi ile mümkündür. Ülke kaynaklannın yatırıma dönüştürülmesi, sürdürülebilir kalkınmanın temel özelliğidir. Genelde ülke ve toplumların, özelde ise kişilerin ihtiyaçları sınırsız iken, bu ihtiyaçları karşılayacak kaynaklar sınırlılık arz etmektedir. Elde bulunan kıt kaynaklarla sonsuz ihtiyaçların karşılanması her zaman mümkün olmamakta, bu nedenle kaynakların optimum kullanımı ve en yüksek faydayı sağlayacak yatırım alternatifine yönlendirilmesi son derece önem kazanmaktadır. Bu noktada, her yatırım alternatifinin kullanacağı kaynak ve karşılığında üreteceği katma değeri ortaya koyan bir çalışma yapılması gerekmektedir. Bu çalışmalara ülkemizde `fizibilite etüdü` denmektedir. Bir fizibilite etüdü, Ekonomik Analiz (Pazar Analizi), Teknik Analiz, Finansal Analiz ve Toplumsal Analiz olmak üzere dört ana bölümden oluşur. Bu analizler neticesinde projenin uygunluğu yada yapılabilirliği ortaya konur ve projenin kabul veya red karan verilir. Bu nedenle fizibilite etüdlerinin yatırım kararının verilmesindeki rolü vazgeçilmezdir. Pazar Analizi, projenin içinde yer alacağı pazarın yapısını ve çevrenin durumunu, işleyişini, ürüne gösterecekleri reaksiyonu ve olası etkileri önceden belirlemek amacı ile gerekli veri ve bilgileri toplayıp işlemeyi ve böylece ürünün pazarlanabilirlik derecesini belirlemeyi kapsar. Teknik Analizde ise, projenin teknik olarak yapılabilirliği incelenir. Projenin gerçekleştirilmesinde kullanılacak teknolojiler, varsa alternatif teknolojiler imalat metodlan, üretim süreci, organizasyon yapılan, işgücünün belirlenmesi, teknik tasarımlar, üretim tesislerinin hazırlanması ve termin planlan bu bölümde ele alman konulardır. Finansal Analiz ise, genel olarak projeye ilişkin nakit giriş ve çıkışlan ışığında gerekli finansal kaynakların ihtiyacını, bunların nereden ve nasıl karşılanacağım belirleyerek, proje önerisinin ekonomik açıdan arzu edilebilirlik derecesini ve potansiyel bir tesis olarak faaliyetlerini yada işleyişini devam ettirip ettiremeyeceğini değerlendirmeyi amaçlar. ıxBir yatırım projesinin değerlendirilmesi gerçekte, birisi projenin karlılık düzeyinin belirlendiği ekonomik değerlendirme, diğeri projenin bir işletme olarak işlerlik derecesinin belirlendiği finansal değerlendirme olmak üzere iki aşamada yapılır. Ancak bu çalışmada her iki değerlendirme türü `finansal analiz` adı altmda tek başlık altmda incelenmiştir. Finansal değerlendirmenin ilk aşaması, projenin belirlenen finansman yapısı ile faaliyetlerini düzgün biçimde yürütüp yürütemeyeceği konusunda değerlendirmeleri kapsar. Kaynakların nasıl temin edileceği, geliş yeri ve zamanı değerlendirme kapsamındadır. Nakit akımında olası bir gecikme işletmeyi riske edebilmektedir. Bunun yanında belirlenen finansal yapıyı gösteren proforma finansal tablolar şekillendirilir. ikinci aşama ise, bir yatırım projesine bağlanan kaynakların sağlayacağı karlılık düzeyinin belirlenmesini ve buna bağlı olarak projenin kabul yada reddedilmesini veya alternatif yatırım projelerinin karşılaştırılmasını amaçlar. Yatırımların değerlendirilmesinde belirsizlik ve risk ortamının da hesaba katılması gereklidir. Yatırımların tamamen riskten arındırılması mümkün değildir, ancak bu risk miktarı olasılıklar belirlenmek ve gerekli tedbirler alınmak suretiyle azaltılabilir. Yatırımların mikro boyutta karlılık analizinin yapılması yarımda toplumsal karlılığının da belirlenmesi önem arz etmektedir. Toplumsal karlılık analizi sonucunda yatırımın yapıldığı bölgeye ve çevreye olan katkısı veya zararları tespit edilmektedir. Bu proje kapsamında Birinci bölümde, giriş niteliğinde yatırım projelerinin hazırlanmasında takip edilecek aşamalar ve yapılacak çalışmaların genel hatları açıklandı. İkinci bölümde, yatırım projelerinin ekonomik yönden değerlendirilmesine ilişkin yapılması gereken çalışmalar ile Üçüncü bölümde projenin teknik açıdan değerlendirilmesi için gerekli çalışmalara değinildi. Dördüncü bölümde ise projenin finansal analizine ilişkin yapılan çalışmalar detaylandınlmıştır. Beşinci kısımda ise, yatırım projelerinin değerlendirilmesinde risk analizi konusu açıklanmıştır. Altıncı bölümde yatırımların toplumsal açıdan değerlendirilmesine değinilmiş ve toplumsal karlılık analizleri incelenmiştir. Son bölümde ise, şehiriçi doğalgaz dağıtım projelerinin hazırlanmasma yönelik bir fizibilite etüdü model önerisi hazırlanmıştır. PREPARATION OF FEASIBILITY STUDIES AND A MODEL PROPOSAL FOR NATURAL GAS CITY DISTRIBUTION PROJECTS SUMMARY One of the frequently used indicators of development of a country is the total investment. Basic condition for manufacturing goods and services is the establishing and operating production plants. Possibility to perform all these activities depends on rate of allocation of resources and funds to investment. This is indispensible factor for sustainable development. It is necessary to meet the unlimited needs of people, socities and countries with restricted resources. Meeting the unlimited demands requires the optimum use of the limited resources. There for the resources should be directed to the most profitable or beneficiary investments. Every investment requires certain amount of resources and generates an added value. It necessary to make a survey to determine the resources allocated to a certain investment and, the added value, acquired from it. This is called `Feasibility Study`. A Feasibility Study consists of four main parts: Economic analysis (market research), Technical Analysis, Financial Analysis, and Social Analysis. All these analysis shows the feasibility of a Project and it is decided to apply the Project or not. That's feasibility study is indispensible for decision making process. Market research contains the enviroment that the Project takes place, its structure, position, function, the possible reaction against the product; collection of data and information to predict the marketability of the product and processing these data. The elements and activities to realize a project such as technical analysis is the study on applicability of the Project. Technology, production techniques, production process, organizational structure, determining labour, technical designs, preparation of production plants and Schedule take place in this section. Financial analysis aims at investigating financial resources needed for the project, how to find these financial resources, degree that Project is desired to continue and final function of the project. There are mainly two sorts of evaluation for an investment Project; the economic evaluation, by which the profitability of the project is determined and the other one is the financial evaluation by which operational level of a project as a management is determined. However, both of these evaluation are given in this study under the tittle `Financial Analysis` as a single item. XIThe first stage of financial evaluation involves the determined financial structure of the Project and evaluation that whether the activities of the project can be executed, or not. How to schedule the resources, the origin and time that resources come are under the content of the evaluation. Possible delays for the cash flow may be a risk for the operation. On the other hand, proforma financial tables that show the determined financial structure are designed. The second stage aims at determining the level of profitability provided by the resources allocated to the investment project, and deciding whether to admit the project or refuse it, or to find an alternative investment project, depending on the profitability. Uncertainity and risk factors have to be taken in to account in evalulation of an investment project. It is of course impossible to eliminate the all risks, but risks can be minimized by forecasting the possibilities and taking the necessary actions. Beside analysing the profitability of an investment at micro level, it is important to investigate the social benefits. Contribution or demages to the society or environment must be analysed. In the first section of this study, I mention the methods to follow for the investment projects and the tasks in general outlines as an introduction. The Second Section is about the works for economic evaluation, and the third section contains the technical evaluation. Fourth section explains the financial analysis in detailes. Analysing the risk factor is the subject of the Part 5. Part 6 examines the social analysis. The final section gives a proposal of a model for a feasibility study to prepare a natural gas city distribution project. xu 167

IX ÖZET Yatırım projelerinde finansal değerleme, bir yatırım projesinin finansal yönden yapılabilir olup olmadığının araştırılmasına ve analiz edilmesine yönelik bir dizi çalışmadan ibaret bir süreçtir. Finansal değerleme, daha çok sayısal verilerden yararlanılarak yapılan çalışma ve analizleri ifade eder. Bu nedenle finansal değerlemede birçok farklı yöntem mevcuttur ve karar verici, bunları bilinçli bir şekilde analiz edip yorumlamalıdır. Yapılan yatırımın ne tür bir yatırım olduğu da önemlidir. Yapılacak finansal değerleme her ne kadar objektif yöntemlerle yapılıyor olsa da verilecek kararlar bazen duyulan da kapsayan sübjektif kararlar olabilmektedir. Finansal değerleme yapılırken ilgili yöntemler ve kullanılan değerler proje uygulaması ile tam olarak örtüşmeyebilir. Bu nedenle yatırım projesi uygulamaya dönük olarak esneklik kazandırılmış olmalıdır. Aksi halde kırılgan ve in elastik bir proje yapısı ve dolayısıyla finansal değerleme pek cazip ve de uygulanabilir olmayabilir. Bunun sonucu ise boşa giden kaynaklar ve zaman israfı olarak ekonomide yer alacaktır. X ABSTRACT Financial Evaluation in Investment Project, is a process that obtains whether an investment project is applicable or not in the view of financial criteria. It consists of some kinds of researches and analysis that determines whether an investment project is applicable or not. Financial Evaluation, most commonly, explains the researches and analysis that is made using numerical data. Hence there are many different methods in financial evaluation and decision maker should analyze and interpret in a conscious way. The kind of the investment is also important. Although the financial evaluation is objective, the decisions are sometimes subjective and emotional. While making financial evaluation, related methods and the used values may not match with project application. So the investment project should be flexible in being applicable. Otherwise an inelastic project architecture and consequently financial evaluation may not be attractive and applicable. The result is then, the loss of huge amount of money and time in the economy. 159

Tez (Yüksek Lisans) -- İstanbul Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, 2002, Thesis (M.Sc.) -- İstanbul Technical University, Institute of Science and Technology, 2002, Bu tez çalışmasında, yapılarda sürdürülebilirlik kriterlerinin uygulanabilirliğini ortaya koymak amaçlanmıştır. Bu süreçte, Sürdürülebilirlik kavramı açıklanmıştır. Bu kavramla ilgili genel bilgiler ve gelişimi ana temayı güçlendirmek amacıyla anlatılmış ve bu kavram; ekoloji, konfor ve insan sağlığı, yapılabilirlik olmak üzere üç ana başlık altında incelenmiştir. Yapı kavramı ve ilgili konuları sürdürülebilir yapılara ulaşmak için araştırılmıştır. Derlenen bilgiler ışığında, Sürdürülebilirlik kriterleri ortaya konulmuş ve mevcut sürdürülebilir yapılar ile bir matriste karşılaştırılmıştır. Örneklenen sürdürülebilir yapıların farklı karakteristikte ve amaçta olmaları dolayısıyla, sürdürülebilir yapıları gerçekleştirmenin mümkün olduğunu göstermektedir. Matrisle birlikte ortaya konan sonuçlar bir araya getirilmiş ve değerlendirilmiştir., In this study, tha aim is to derive practicability of sustainable criterions in buildins. Sustainability concept is explained. The origin and progress of the concept are clarified, and general informations are given in order to strengthen the argument. It is studied in three main topics; ecology, comfort and human health, and feasibility. The concept of buildings and related topics were surveyed for achieving sustainable buildings. Sustainability criteria have been derived and compared with existing sustainable buildings in matrix. The building examples have different characteristics and purpose which demonstrate the possibility to achieve sustainable buildings. Consequences accumulated and appraisedwith matrix., Yüksek Lisans, M.Sc.

Değişik Form Ve Ölçülerde Modüler Mobilya Kapağı İmalatı Yapan Bîr Firmanın Fizibilite Çalışması Erdem IŞIKDOĞAN Hacettepe Üniversitesi, Ağaç İşleri Endüstri Mühendisliği Bölümü, Ağaç İşleri Endüstri Mühendisliği Ana Bilim Dalı OZ Modüler kapak imalatı yapan bir firmanın pazarda karlı olabilirliği bu çalışmada araştırılmıştır. Pazarda yapılan küçük bir anketle, pazarın potansiyeli ölçülmüştür. Bu potansiyele en uygun üretim metodlarına karar verilerek kurulması planlanan firmamızın genel bir portresi oluşturulmuştur. Yine pazarda yapılan araştırmada, kurmayı planladığımız firmamıza, rakip olabilecek firmalar, teknolojik yapıları açısından, sermaye yapıları açısından incelenmiştir. Bu firmalar ile çok daha etkili bir biçimde rekabet edebilecek bir yapının oluşturulmasına çalışılmıştır. Ayrıca çalışmamızda tüm analizlerde yardımcı olacak, ürünlerimizin işlem süreç şemaları da ortaya konmuştur. Çalışmalarımız sonunda, yapılan karlılık analizlerinde, kurmayı planladığımız firmanın kar potansiyelinin yüksek olduğu kanaatine varmış bulunmaktayız. Özellikle 2,3 sene olan sermayenin geri dönüş süresi, böylesine büyük bir yatırımın sağlayacağı kar bakımından oldukça iyi bir süredir. Özellikle ekonomik belirsizliklerin yaşandığı şu günlerde bile yatırımın geri dönüş süresi son derece kısadır. Buna en büyük etken, firmamızın kurulması esnasında, sermayenin tamamının sadece kendi öz kaynaklarımızdan karşılanmış olmasıdır. Anahtar kelimeler : Modüler mobilya, Kapak, Öz Kaynaklar, Fizibilite, Sermaye, Yatırım Danışman : Doç. Dr. Arif Güray, Hacettepe Üniversitesi, Ağaç İşleri Endüstri Mühendisliği Bölümü, Ağaç İşleri Endüstri Mühendisliği Anabilim Dalı The Feasibility Study Of A Firm That Produces Moduler Furniture Doors In Different Forms And Dimensions Erdem IŞIKDO?AN Hacettepe University, Industrial Engineering For Wood Processing Department, Industrial Engineering For Wood Processing Section Abstract The feasibilty of a firm that produces moduler furniture doors in the market, has been explored in this study. The potantial of the market was explored by the help of a little inquiry. The portrait of the firm, that we decide to set up, was beeing formed by doing the decicion of the most fitting production methods to the potantial of the market. The potantial rival firms, for our firm that we decided to set up, are examined according to their tecnological constructions and capital constructions. By this study, it is tried to built up a construction for being in rivalry most effectively. And furthermore, our product process plans exposed to help us for analysis in this study. We think that, the potantial profit of the firm is high, according to the analysis. Especially, the feed back time of the capital of 2,3 years, is a very good time for a big investment like the firm that we plan to set up, according to its profit. Especially the feed back time of the capital is very short in these days, full of economical indefiniteness. The biggest factor is, the capital that is all paid by our own source in all phases. Key Words : Modular Furniture, Furniture Doors, Own Source, Feasibility, Capital, Investment -'Advisor : Ass. Prof. Arif GÜRAY, Hacettepe University, Department Of Industrial Engineering For Wood Processing, Industrial Engineering For Wood Processing Section 102

KOJENERASYON SANTRALLERİNİN İNCELENMESİ Erdem YEGIN Anahtar Kelimeler: Bileşik Isı-Güç, Kojenerasyon Özet: Mühendisliğin temel sorunlarından biride verim artırma çabasıdır. Bu amaç doğrultusuda teknolojinin en büyük ihtiyaçlarından olan elektrik ve ısı enerjisinin en iyi verimle nasıl elde edilebileceği konusunda insanoğlunun çabalan uzun yıllardır devam etmektedir ve devam da edecektir. Bu çabalar sonucu olarak kojenerasyon santralleri tasarlanmıştır. Bu santrallerde ısı ve elektrikenerjisinin beraber üretilmesi çok ekonomik sonuçlar vermiştir. Bu tezde, ülkemizde şu anda ticari kullanımda olan kojenerasyon santrallerinin bir ön fizibilite raporuna sahip olması gerektiği belirtilmiştir. Bunun yanında bu tesislerin faydalan, özel yatırım modelleri ve bunların problemleri incelenmiştir. Çalışmada, örnek bir santral ele alınmış ve yeni bir kojenerasyon santrali kurulması durumunda dikkate alınması gereken en önemli kriterlerin neler olması gerektiği belirtilmiş ve 2001 yılının rakamlan alınarak maliyet analizi yapılmıştır COMBINED HEAT-POWER SYSTEMS Erdem YEGIN Keywords: Combined Heat and Power of research, Cogeneration Abstract: One of the basic issues of engineering is the strive for high input. Within this objective, man's efforts how to obtain elektricity and heat energy, a major need for technology, with an optimum output has been going on and will go on in the years to come. As an ot come of these efforts, co-generation power plants have been engineered. The co-generation of heat and elektricity energy at these power plants have yielded to highly economic result. In the thesis, in is point out that the co-generation plants currently in commercial use in our country should possess a prelimanary feasibility report. Beside this, the benefits ot these plants, private investment models and their problems have been studied. Within the study, a sample plant has been handled and in case of founding a new co- generation plant. The most suitable criteria to be taken into consideration have been pointed out and cost analysis made according to be 2001 figures. Ill 72

n ÖZET Yüksek Lisans tezi olarak hazırlanan bu çalışmada Madencilik Yatırımlarının Finansmanı ve Finansal Yönetimi başlığı altında, örnek bir projenin yatırım maliyeti incelenerek genel bir değerlendirme yapılmıştır. Örnek proje olarak Yaşam Mermer ocağı yatırımı ele alınmış ve incelenen yatırımın en son teknolojiye uygun olarak yapılması planlanarak detaylı bir fizibilite etüdü yapılmıştır. Sabit sermaye tutarının hesaplanmasından sonra ise, bu tutarın, nereden ve hangi kredi koşullarında sağlanacağı konusunda araştırmalar yapılmıştır. Burada özellikle kredi veren Türkiye İş Bankası Türkiye Sınai ve Kalkınma Bankası vb. kuruluşlar incelenmiştir. Tezin amacı, sabit sermaye tutarının sağlanmasında elde edilen kredi değişkenlerinin, yani, kredi faiz oranı, kredi geri ödeme süresi ve özsermaye - kredi oranı incelenerek sabit sermaye tutarının bu değişkenlerden nasıl etkilendiği incelenip belli sonuçlara ulaşılmasıdır. Araştırma boyunca elde edilen kredi değişkenleri geniş bir aralığa yayılarak, finans analizinden elde edilen sonuçların daha anlaşılır olması hedeflenmiştir. Bu araştırmaların sonucu olarak, Yaşam Mermer ocağı sabit sermaye tutarının, yatırımcıya sağladığı en uygun koşullar hesaplanarak finans analizinde genel bir görünüm çizilmiştir. m ABSTRACT In this study that is prepared as a master of science thesis, `The Financing of Mining Investments and Financing Management` have been called and in this head, cost of investments of model project have been searched and have been generally evaluated. In this model project that is called investment of Yaşam Mermer Quarry have been considered, this investment have been planned for modern technology and have been done detail feasibility studies. After calculated cost of investment, this monetary amount where, how and which conditions that will be found has been researched. In this position, espicially association credit cooperation such as;Türkiye İş Bankası Türkiye Sınai ve Kalkınma Bankası etc. have been searched. Purpoeses of thesis, credit condiations that credit interest rate, credit payback time and capital - credit ratio have been evaluated. This conditions that would be effected cot of investment have been investigated. During the searching, result of credit conditions have been spreat a large intervals therefore results have been occured more meaningful. The results of investigation, investment of Yaşam Mermer Quarry the most appropriate conditions have been calculated. 161

MODÜLER MOBİLYA ÜRETEN BİR FİRMANIN FİZİBİLİTE ÇALIŞMASI Korhan Öz Hacettepe Üniversitesi, Ağaç İşleri Endüstri Mühendisliği Bölümü, Ağaç İşleri Endüstri Mühendisliği Anabilim Dalı ÖZ Bu araştırmada modüler mutfak mobilyası üreten bir firmanın fizibilite çalışması yapılmıştır.Bu kapsamda bir fizibilitede yer alması gerekli konular belirlenmiş ve bunların süreçleri ayrıntılı olarak açıklanmıştır. örnek fizibilite çalışmasında Kayseride faaliyet gösteren bir fabrikanın fizibilite açısından durumu analiz edilmiştir.Bir analiz sonucunda fiili durum esas alındığında bu tür mobilya üreten bir fabrikanın bölge olarak Marmara bölgesinde kurulması gerektiği saptanmıştır.İkinci sırada olan İç Anadolu bölgesi uygun olup Kayseri de en uygun şehir olarak seçilmiştir. Finansal açıdan da sermayenin karlılığı.yatırımın karlılığı, kişi başına yatırım ve üretim, ikdisadilik.geri dönüş süresi.fabrikanın ekonomik ömrü, kara geçiş noktası, beklenen kar noktası incelenmiş ve yorumlanmıştır. Anahtar Kelimeler: Modüler.Mobilya, Firma, Fizibilite Danışman: Prof.Dr. Salih ASLAN, Hacettepe Üniversitesi, Ağaç işleri Endüstri Mühendisliği Bölümü, Ağaç İşleri Endüstri Mühendisliği Anabilim Dalı n THE FEASIBILITY STUDY OF A MODULAR (CABINET) FURNITURE MANUFACTURER FIRM Korhan Öz Hacettepe University, Industry Engineering Department Wood Product, Wood Product Industry Engineering Section ABSTRACT The feasibility work of a firm which produces modular kitchen furniture was done in this research. In this context the topics which have to take place in a feasibility work were determined and their processes related to these topics were explained in details. In this sample feasibility work, the feasibility of a factory, which is situated in Kayseri,was analyzed. As a result of the study done, considering the physical conditions it was concluded that a factory which produces this kind of furniture is to be founded in Marmara region. The Middle Anatolia was regarded as the second favorite region, in which Kayseri is the best city that kind of factory to be founded. Moreover, in this research, the profitability of the capital, the profitability of the investment, personal investment and production, the ratio between income and expense, the process of recycling, the economic activity of the factory, the point of gaining profit and expected profit were studied from the financial point, and comments were made. Keywords: Modular.Fumiture, Firm, Feasibility Advisor: Prof.Dr. Salih ASLAN, Hacettepe University, Industry Enginering Department Wood Product, Wood Product Industry Engineering Section 112

Elindeki sermayesini alışveriş merkezi yatırım sürecine katılarak değerlendirmek isteyen girişimciler için; karar verme aşamasında, projeye ait gelecekteki muhtemel nakit akışlarım önceden izleme ve proje karlılığım ölçmek için kullanılabilecek bir model geliştirilmeye çalışılan bu araştırmada 8 bölüm yer almaktadır. İlk bölümde; konunun önemi ve tanımlanması, bu konunun seçilme nedenleri belirtilmiş, konuyla ilgili daha önce yapılan araştırmalar anlatılmış ve ele alınan konunun çözüm yöntemi açıklanmıştır. İkinci bölümde; seçilen konuyla ilgili kavramlar açıklanmıştır. Burada gelir, yatırım, gayrimenkul, gayrimenkul geliştirme, alışveriş, alışveriş merkezi, perakende ve fizibilite kavramları açıklanmış, Türkiye'deki sermaye piyasası ve yatırım ortaklıkları hakkında bilgi verilmiştir. Bu çalışmada gayrimenkul yatırımı öncesi yapılması gerektiği belirtilen, aslında her yatırım projesinde yapılması kaçınılmaz olan fizibilite çalışmaları ana başlıklar halinde 3. Bölümde ele alınmıştır. Yapılan çalışmada ele alınan konu, gayrimenkul alanına yapılan yatırımlardan biri olan alışveriş merkezi yatırımlarıdır. Bu konuyla ilgili model geliştirilmeden önce gayrimenkul ve alışveriş merkezi yatırımının Dünyada ve Türkiye'de ne durumda olduğu araştırılmıştır. 4. bölümde; çeşitli ülkelerde gayrimenkul yatırımlarına olan ilgi ve bunlara yapılan yatırımların geri dönüş oranları bazı tablolar yardımıyla anlatılmıştır. Daha sonra alışveriş merkezleri gelişimi açıklanmış ve alışveriş merkezi türleri hakkında bilgi verilmiştir. Çeşitli ülkelerdeki perakendecilik sektörlerine ait son bilgilerin verilmesi ile bu bölüm bitirilmiştir. Gayrimenkul ve alışveriş merkezi yatırımlarının Türkçe'deki gelişimi hakkında bilgi verilen 5. bölümde, aynı zamanda alışveriş merkezleri gelişimi ve bu alandaki yatırımların durumu anlatılmış; burada bu konuyla ilgili çeşitli yetkililerin fikirlerine yer verilmiştir. Bu bölümde ayrıca; Türkiye'de yapılmış olan ve yapılması planlanan alışveriş merkezleri hazırlanan listeler ile ortaya konulmuş ve bunların ülkemizdeki bölgesel dağılımı bir harita üzerinde ifade edilmiştir. Son olarak, çeşitli kaynaklardan (gazete, dergL.vb) derlenen veriler kullanılarak, ülkemizde yapılmış olan alışveriş merkezleri çeşitli özellikleri açısından hazırlanan tablolar üzerinde tanıtılmıştır. 6. bölüm bu çalışmada ortaya konulmak istenen modelin anlatıldığı ve açıklandığı bölümdür. Burada çeşitli tablolar, grafikler ve akış diyagramları yardımıylaoluşturulmak istenen model tanıtılmaktadır. Alışveriş merkezi fizibilite çalışmasında yer alması gereken ön nazırlık evreleri açıklandıktan sonra (arsa yerinin ve aim türünün belirlenmesi,...vb) modelin kurulması aşamasında yapılan kabullenmeler ve kabul edilen kısıtlamalar belirtilmiş ve modelin çalıştırılma prensipleri detaylı olarak açıklanmıştır. Antalya'da yapılan alan çalışması sonuçlarının anlatıldığı bir alt başlıkla başlayan 7. bölümde; bazıları Antalya'da yapılan bir alışveriş merkezine ait, diğerleri ise yabancı kaynaklardan alınan veriler kullanılarak, önerilen model biri iyi diğeri kötü ekonomik koşulların seyrettiği kabul edilen iki duruma göre çalıştırılmıştır. Bu bölümde bu işlemlere ait tablo ve grafikler yer almaktadır. 8. ve son bölümde ise; 7. bölümde elde edilen sonuçlar ve değerlendirmeler yer almakta ve bunlar kullanılarak ortaya konulan model ve sonuçlan değerlendirilmektedir. XI The aim of this thesis is to put out a model that will present the cash flows in a shopping center project and to evaluate the profitableness of the project for the investor at its beginning phase. The study consists of eight chapters. In the first chapter; the subject of the study is described. The reasons of choosing the subject, the studies have done before in this area and the method used to solve this problem are also defined. The main concepts related to the subject are presented in the second chapter. Here; income, investment, real estate, development of real estate, shopping, shopping centers, retailing and feasibility concepts and the capital market and the investment partnerships at Turkey are explained. Before beginning an investment project, feasibility analysis must be done. The feasibility analysis of a real estate project is described in the third chapter of this study. The investment vehicle chosen at this study is to invest capital directly in the developing process of a shopping center. Before the improvement of the model, investments in real estate and in shopping centers at different countries and Turkey are considered. In the fourth chapter; investments in real estate and the rate of returns of these investments are put out by using tables of different countries. Then the development process and the types of shopping centers are described. In the fifth chapter; the development of real estate and shopping center investments at Turkey in last decades are searched. To explain the shopping center investments in Turkey, the opinions of experts working in this area are summarized. The shopping centers in operation and the planned ones are listed on tables. At the end of this chapter, the information tables are prepared to describe some shopping centers with available data according to their properties; site area, building area, cost, parking facilities, stores, rent... etc. About 17 shopping centers are presented. XIIIn the sixth chapter the model developed in this thesis is described. Relevant tables, graphs and flow charts are prepared to explain the model and its working scheme in detail. At the feasibility analysis of shopping centers, first, the location of project must be defined and then by using the data gathered from the search of district around the site and persons living there, the type of the shopping center is defined. This is the main input data of the proposed model. After this stage the model starts to work. Here the assumptions and restrictions valid for the model and its operation process are described in detail In the seventh chapter, first, the field study carried out in Antalya on the June of 2000 is explained. Then, by entering different data; like for example rents per m2, costs per m2, planning period, construction period,...etc. the model is operated. Some of these data belong to the shopping center built in Antalya in 2000-2001, and others are taken from foreign resources. Two different cases are applied on model. First one consists of optimistic thoughts and expectations, the second one has pessimistic expectations. In the pessimistic situation; the rate of interest is high, the capital and loan cost is higher than the other one, the economic figures are changing dayly. The optimistic situation is opposite to this one. Tables and graphs for these two situations are given in this chapter. The results obtained from the tables and graphs of both situations are discussed in the eighth chapter where the evaluation of the model and the results are also presented. XIII 247

Tez (Doktora) -- İstanbul Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, 2001, Thesis (PhD) -- İstanbul Technical University, Institute of Science and Technology, 2005, Küre Aşıköy bakır yatağından alınan disemine cevherin ön zenginleştirme ile daha ekonomik olarak değerlendirilmesi olanaklarının araştırılması tez konusunu oluşturmaktadır. Mineralojik incelemeler, ana cevher minerallerinin genellikle kalkopirit ve piritten oluştuğunu göstermiştir. Yankayaç esas olarak diyabazdır. Cevher, %0.63 Cu, %0.17 Zn, %0.01 Pb, %19.82 Fe ve %13.68 S içermektedir. Cevher numuneleri üzerinde yapılan yüzdürme-batırma, jig, manyetik ayırma ile zenginleştirme ön deneyleri cevherin 9 mm altında ön zenginleştirme için uygun olduğunu göstermiştir. Bu amaçla 9 mm altına kırılan cevherin yoğunluk dağılımı saptanmış, daha sonra 9 mm altına kırılan cevher numuneleri üzerinde manyetik ayırma, jig ve ağır ortam siklonu ile ön zenginleştirme deneyleri yapılmıştır. Jig ve ağır ortam siklonu ile gerçekleştirilen ön zenginleştirme deneyleri manyetik ayırma ile ön zenginleştirme deneylerine göre daha olumlu sonuçlar vermiştir. Ancak ağır ortam siklonları jiglere göre daha yüksek kapasiteli ve daha hassas ayırıcılardır. -9+1 mm boyut grubu cevher üzerinde ağır ortam siklonu ile gerçekleştirilen zenginleştirmede, cevherin %57.4'ü %0.08 Cu içeriği ve %7.0 bakır kaybı ile artık olarak uzaklaştırılmakta; %42.6 oranında %1.43 Cu içerikli konsantre %93.0 bakır kazanma verimi ile elde edilmektedir. Ekonomik irdeleme, ağır ortam siklonu ile %17.6'dan fazla artık atılması durumunda, ön zenginleştirmenin ekonomik olacağını göstermektedir. %57.4 oranında artık atılması mevcut duruma göre flotasyon tesisinde %46 civarında bir kapasite artışı, operasyon ve zenginleştirme maliyetinde yaklaşık %18 ve %32 bir ekonomik iyileşme sağlayabilecektir., Investigations on the economical evaluation of the dissaminated ore taken from Küre Aşıköy Copper ore body by pre-concentration, has been the subject of the thesis. Minerological investigations showed that the main minerals are chalcopyrite and pyrite. The main host rock was found to be diabase. The ore sample used in this study assays 0.63 %Cu, 0.17 % Zn, 0.01 % Pb, 19.82 % Fe, and 13.68 % S. The float and sink, jigging, and magnetic separation experiments showed that the available size fraction for the pre-concentration of ore sample is -9 mm. For this purpose, the specific gravity distribution of the ore sample, which was crushed below 9 mm was determined and then, magnetic separation, jigging, and dense media cyclone tests were conducted for the pre-concentration of -9 mm size fractioned ore sample. Pre-concentration tests with jig and dense media cyclone have performed better than the pre-concentration tests with the magnetic separator. However, dense media cyclones have higher capacities and are more sensitive separators than jigs. In dense media cyclone tests carried out at optimum conditions and -9+1 mm size fraction, 57.4% by weight of ore was removed as tailings containing 0.08% Cu with 7.0% Cu loss and a pre-concentration amounting to 42.6% was obtained with a copper content of 1.43% Cu and copper recovery of 93.0%. Economical evaluations showed that, pre-concentration will be feasible when more than 17.6% tailings are rejected by heavy medium cyclone. 57.4% tailings discharge will increase the capacity of flotation plant in the ratio of 46%, therefore, the economical improvement of operational and concentration costs will be about 18% and 32%., Doktora, PhD

GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARIMDA GELİŞTİRME PROJELERİ YAPILABİLİRLİK ETÜDLERİ VE EKSPERTİZ DEĞE RLE M ESİ' NİN PAY BAŞINA ETKİSİ ÖZET Gayrimenkul yatırım ortaklıktan iş merkezleri, alışveriş merkezleri, turizm tesisleri, yerleşim yerleri gibi büyük ölçekli gayrimenkuiler veya gayrime nkule dayalı projelere yatırım yapmak suretiyle bu gayrimenkullerden kira geliri veya alım satım kazancı yoluyla yüksek gayrimenkul gelirleri sağlamak üzere faaliyet göstermektedirler. Gayrimenkul yatınm ortaklığı kuruluş ve faaliyetleri Sermaye Piyasası Kurulu tarafından 8.11.1998 tarih ve 23517 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan `Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği` ile düzenlenmiştir. 08.06.2000 tarih ve 24073 sayılı Resmi Gazete'de `Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ` Sei VI, No: 13 yayımlanmıştır. Gayrimenkul yatınm ortaklıkları geliştirecekleri projeler için yapılabilirlik (fizibilite) etüdü raporları hazırlarlar. Yapılabilirlik etüdü yatırımcının ne üreteceğini, nereye satacağını, nasıl üreteceğini, ne kadariık bir yatınm yapacağını, yatınmı nereye yapacağını ve ne kazanacağını gösteren bir rapordur. Yapılabilirlik etüdleri, kesin yatırım kararının verilmesinden ve uygulama projelerinin hazırlanmasından önce yapılan ve projelerin teknik, ticari, finansal, ekonomik, sosyal ve kurumsal yapılabilirliklerini analiz eden kapsamlı bir çalışmadır. Sonradan giderilmesi mümkün olmayacak veya son derece pahalıya mal olacak hataları ortadan kaldıracak şekilde bir hazırlık yapılması açısından yapılabilirlik etüdleri büyük önem taşımaktadır. Özellikle gelişmekte olan ülkeler bu aşamaya yeterince kaynak ve zaman ayırmamakta, bunun ortaya çıkardığı sıkıntıları ise uygulama sürecinde yaşamaktadırlar. Özellikle gelişmiş olan ülkelerde yaygın olarak kullanılan gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlannm kaynağını teşkil eden gayrimenkullerin değerlemesinde, gayrimenkul ekspertiz şirketlerinin büyük bir yeri bulunmaktadır. Yurtdışı uygulamaları İncelendiğinde, gayrimenkul değerleme mesleğinin, yetkili bağımsız gayrimenkul değerleme eksperleri tarafından yürütüldüğü görülmektedir. Gerek mesleğe giriş, gerekse etik ve kurallara uyum konusunda son derece katı düzenlemeler getirilmiştir. Eksperler değerleme enstitüleri tarafından, sürekli izlenmekte, denetlenmekte ve /I1suistimal halinde çalışma lisansları derhal iptal edilmektedir. Ülkemizde gayrimenkul değerleme mesleğinin, kural ve etikleri ile, uygulama standartlannı belirleyerek mesleğe giriş ve çıkışı kontrol eden bir meslek kuruluşu bulunmamaktadır. Bu tez çalışması, temelde gayrimenkul yatırım ortaklıkları tarafından hazırlanan yapılabilirlik (fizibilite) etüdü analizleri sonuçlarının ve ekspertiz şirketleri tarafından hazırlanan gayrimenkul değerlemesinin hisse senedi değerini hangi oranda etkilediğini araştırmalar, uygulamalar ve hesaplamalarla belirlemeyi amaçlamaktadır. Bunun sonucunda da hisse senedi değerini etkileyen yapılabilirlik etüdü ve gayrimenkul değerlemesi unsurlarının standart raporlar ile düzenlenmesine ilişkin önerilerde bulunmaktır. Birinci bölüm olan giriş bölümünde, gayrimenkul sektöründeki sorunları çözmek, gayrimenkul arz ve talebine yeterli kaynak sağlamak amacıyla geliştirilen alternatif finansman modellerinden biri olan gayrimenkul yatırım ortaklıklannın işleyişi genel olarak anlatılmış ve bu işleyişden çıkarılan tezin amacı ve yöntemi ortaya koyulmuştur. Çalışmada kavramsal bir bütünlük sağlayabilmek amacıyla gayrimenkul, yatırım projeleri, gayrimenkul yatırım kararları ve gayrimenkul değerlemesi ile ilgili kavramların tanımı ikinci bölümde verilmiştir. Üçüncü bölümde gayrimenkul yatırım ortaklıklannın Türkiye ve Dünya'da ortaya çıkışları ile gelişimleri ve Türkiye'deki hukuksal çerçeveleri anlatılmıştır. Dördüncü bölümde gayrimenkul geliştirme projeleri yapılabilirlik etüdleri, projenin fikir olarak doğuşundan tamamlanma sonrası değerlendirilmesine kadar süreç içerisinde ele alınmıştır. Projenin kapsamı, piyasa araştırması, yer seçimi, ön proje evresinde inşaat maliyetlerinin hesaplaması, inşaat süresinin tahmini, proje uygulama planı ve finansal analizler bu bölümde incelenmiştir. Kuramsal olarak açıklaması yapılan fizibilite analizi süreci, Bodrum'da yer alan bir otel yatırımı uygulaması ile ömeklendirilmiştir. Uygulaması yapılan otel yatırımı için kullanılan arsa bilgileri gerçek olmayıp, varsayımlardan hareket edilmiştir. Beşinci bölümde gayrimenkul değerlemesinin Türkiye ve Dünya'daki mevcut durumu anlatılmıştır. Gayrimenkul değerleme yöntemleri, değerlemeye esas teşkil eden ilkelerle incelenmiştir. Gayrimenkul değerlemesine ilişkin Dünya'daki mesleki kuruluşlar ve değerleme eksperleri ile Türkiye'deki ekspertiz şirketler karşılaştırmalı olarak incelenmiştir. Bu bölümün sonunda yasal ekspertiz değerlemesi formatında bir gayrimenkul değerleme uygulaması örneklenmiştir. Yapılan uygulamada gerçek bir gayrimenkul esas alınmamıştır. Uygulamanın amacı değerlemenin genel esaslarını ve prosesini açıklamaktır. Bu nedenle hazırlanan örnek raporda takdir edilen değer senaryonun sonucudur. MilAltıncı bölümde ise gayrimenkul yatırım ortaklıklarında hisse fiyatiama teknikleri incelenmiştir. Bölümün sonundaki örnek uygulama ile, halka arzı yapılacak bir gayrimenkul yatınm ortaklığının pay başı değeri hesaplanmıştır. Bu uygulamada dördüncü bölümde fizibilite analizi yapılan otel projesinin ve beşinci bölümde değerlemesi yapılan iş merkezi normal katlannın ömek gayrimenkul yatınm ortaklığının portföyünde yer alan gayrimenkuller olduğu varsayılmıştır. Sonuç bölümü olan yedinci bölümde, yapılabilirlik etüdü ve gayrimenkul değerlemesinin pay başına etkisi değerlendirilmektedir. Standartlaştırılmış yapılabilirlik etüdü raporu geliştirilmesine ve Türkiye'de ekspertiz şirketlerine yönelik düzenlemeler yapılmasına ilişkin öneriler de bu bölümde yer almaktadır. SPK tarafından resmi gazetede yayımlanan tebliğ 4 numaralı ekde örneği verilen portföy tablosunda yer alan bakiye borç kolonundaki proje maliyeti değerine ilişkin söz konusu tebliğde düzenleme yapılmamış olmasına dikkat çekilmekte ve bu değerin hesaplanmasında yapılabilecek hatalı varsayımların pay başı değerini doğrudan etkilediği vurgulanmaktadır. İdeal bir yapılabilirlik etüdü formatı hazırlanması ve gayrimenkul değerleme standartı oluşturulması bu tezin kapsamı dışındadır. Bu raporlara ilişkin önerilerde bulunulacak ancak daha çok bu unsurların pay başı hesaplanmasında yarattıkları etki üzerinde durulacaktır. /ıv THE INFLUENCE OF DEVELOPMENT PROJECTS' FEASIBILITY ANALYSIS AND EXPERTISE VALUATION ON THE NET ASSET VALUE PER SHARE IN REAL ESTATE INVESTMENT TRUSTS SUMMARY Real estate investment trusts invest in a variety of property types shopping centers, apartments, warehouses, office buildings, hotels, hospitals and invest on projects of real estate to obtain purchase-sale profits or rental revenues. Principles communique pertaining to real estate investment trusts was published by the Offical Gazete of 08.11.1998, issue 23517 and the Communique Serial VI, No.8 connected thereto have been repealed by the promulgation of the new Communique, Serial VI, No. 13, of the same title which is given in the appendix. The investment environment in Turkey is evolving rapidly. Since the early 1980s, with the introduction of new economic policies, investment tendencies have been taken into account in the search for new models, with greater importance being given to the financial needs of the public and private sectors. The ultimate goal of all these savings towards productive i.e. real sector, investment, which would in turn change the institution and instrument composition of the financial system. The pace of change is reflected in the role of owners of assets, in the role of the feasibility analysis, in the nature of investment markets, and in the character of investment products. Fundamental analysis, which is considered as a relatively long-term investment technique, is used less often by analysts in Turkey than by those in the UK and USA. Since feasibility analysis provide investment decision-makers in the market with valuable information, and provide information which would otherwise not be available, the primary role of feasibility analysis must be seen as contributing to the quality of investment decisions in an efficient market, and hence contributing to an efficient allocation of scarce resources. Expertise companies which offer services to the trust to assess current sale and rent values of the real estates, real estate projects and rights backed by real estates which are contained by the trust's portfolio, in accordance with a contract executed with the trust. Expertise company which conducts asset assessment must be listed by the XV 1& *ÜW - nRrtCommittee and be independent of parties. For purchase and sale transactions in foreign countries, provision of being listed does not apply according to the communique. Appraisal is the act or process of estimating value. It involves research into appropriate market areas, the assembly and analysis of information pertinent to a property; and the knomledge, experience and professional judgement of the appraiser. The role of the appraiser is to provide an accurate and impartial, third-party estimate of real estate value - providing assistance to those who own, manage, sell, invest in and lend money on the security of real estate. Although valuation of real estate is important for the real estate investment trusts, there is no certification body in Turkey. The European Group of Valuers Associations, International Valuation Standards Committee, Appraisal Institute have their own valuation standards and certificate appraiser. This study examined the affect of feasibility analysis and real estate valuation on the net asset value per share in real estate investment trusts. The feasibility analysis and valuation process has great importance at the per share of REITs. In the first chapter, which is introduction, subject, objective and method of study have been explained. In the second chapter, concepts and definitions related to the real estate, investment and valuation have been given with a purpose of providing a conceptual totality. In the third chapter, real estate investment trusts in Turkey, USA and lawful structure in Turkey have been explained. The feasibility analysis have been described by the targets, evaluation and feasibility process in real estate markets in the fourth chapter. Market specifications and demand analyses, cost estimations, financial cost estimations, cash flow projections and evaluations are explained as the phases of feasibility analysis. At the end of this chapter, this process have been applied to an otel investment İn Bodrum. In the fifth chapter, real estate valuation and the role of appraisers have been examined. The valuation process used in developed countries and in Turkey are compared. The expertise report methodology used by legal companies have been implied to an office center in Istanbul, Maslak. In the sixth chapter, valuation of net asset value per share (lot) analysis methods are explained and valuation of a real estate investment trust have been done as an example. The otel project whose feasibility analysis have been done in the fourth chapter and the office floors whose valuation have been done in the fifth chapter are assumed as the real properties of an real estate investment trust XVIIn the seventh chapter, the influence of feasibility analysis and real estate valuation on the net asset value per share evaluated. General evaluations about the real estate market and construction industry, the importance of the feasibility studies and real estate valuation in REITs have been explained. XT 1 1 245

ÖZET Her proje ekonomide belli girdiler (kaynaklar) alır ve belirli bir gereksinimi karşılamaya yönelik çıktılar (mal, hizmet) üretir. Bu süreç belli bir zaman aralığında ve mekanda gerçekleşir. Proje analizi kavramının çıkış noktası, tüm dünyadaki kaynakların sınırlı, gereksinimlerin ise kuramsal olarak sonsuz olmasıdır. Çok yalın ifadesiyle proje analizi, bir proje tararından tüketilen girdiler ve üretilen çıktıların belirlenmesi ve karşılaştmlmasıdır. Bu değerlendirmeyi yapabilmek için proje tararından kullanılacak girdiler ve üretilecek çıktıların ölçülmesi ve ortak bir temelde karşüaştırılmasıdrr. Bu nedenle proje analMerinin temel aşamalarından biri, projenin ortaya çıkaracağı maliyet ve faydaların (girdi ve çıktıların) fiziksel olarak ölçülmesidir. Daha sonra fiziksel olarak ölçülen girdi ve çıktıların parasal olarak ifade edilmesi ve nakit akışlarının oluşturulması gerekmektedir. Nakit akışlarım oluşturmak için projenin faydalı ömrü süresince her yıl yarattığı gider ve gelirler dikkate alınır. Her gider negatif, gelir ise pozitif bir kalemi oluşturmaktadır. Ardından, her yıl için belirlenen gider ve gelirler bir referans yıl (genellikle projenin başlangıç yılı) değerlerine getirilir ve karşılaştırılır. Kurumsal olarak, projenin sağlayacağı çıktılar, girdilerin büyük (değerli) ise proje kabul, değil ise reddedilir. Bu karşılaştırmanın girişimci birey ve yatırımcı kuruluş açısından yapılması halinde değerlendirmeler genel olarak, projenin çıktı girdilerine atıfla, kâr-zarar analizleri, ulusal ekonomi ve toplum açısından yapılması halinde ise fayda-maliyet analizleri olarak adlandırılmaktadır. Proje analizi, sadece tek bir projenin kabul veya reddedilmesine yönelik değil, geniş ölçüde, alternatif projeler arasında seçim yapmak amacıyla da uygulanır. Proje ya da yaygm kullanımı ile fizibilite etüdünün hazırlanması, projecilikte yaşamsal bir öneme sahiptir. İyi hazırlanmış ve sağlıklı verilere dayanmayan bir proje, proje planlaması, yani yatırım kararının alınması aşamasında, en gelişkin yöntemler ile analiz edilse bile sonuç anlamlı olmayacaktır. Esasen, yatırım kararının verilmesinden önce proje hazırlanırken de proje analize tabi tutulmalıdır. Hazırlık sürecinin bütün önemli aşamalarında projenin yapılabilirliği konusunda yeni analizler yapma şansı vardır. Projenin (fizibilite etüdü) başarılı bir biçimde hazırlanması, yalnızca analiz aşamasında önemli olmakla kalmayıp aynı zamanda projenin uygulama aşamasında da kilit bir rol oynamaktadır. Proje uygulamasını yönlendirecek olan ana çizgiler proje fizibilite etüdü hazırlama aşamasında belirginleşir. Bu çerçevede, proje hazırlama sürecine özel bir önem verilmeli ve sonradan giderilmesi mümkün olmayacak veya son derece pahalıya mal olacak hataları ortadan kaldıracak şekilde bir hazırlık yapılmalıdır. Proje yönetimini, bir işletmenin veya bir projenin başarılı yönetilmesinde en önemli araç olduğu bilinmektedir. Bu konuya yeteri kadar açıklık getirilmek maksadıyla bu çalışma yapılmıştır. ABSTRACT Every project takes certain inputs(sources) and produces outputs (commodity, service) in order to compensate a specific necessity. This process happens in a certain time interval and place. Being limited of its sources in the whole world, but being unlimited of its needs is the start point of the project analysis concept. With a very simple expression project analysis is the determination and comparison of the inputs used up by the project and outputs produced by the projectln order to make this statement, the inputs which will be used by the project and the outputs which will be produced must be measured and compared in a unibase.For this reason, the main level of the project analysises is the physical measurement of costs and profits(inputs and outputs) brought up by the projectAfter this, inputs and outputs which was measured physically must be expressed monetarily and the cash flows must be formed. To form the cash flows, the expenses and incomes which were created every year at the beneficial life of the project are taken into consideration.Every expense forms a negative pencil, and every income forms a positive pencil. Following that, the expenses and incomes determined for every year, are taken to a reference year's (especially the beginning year of the project) values and compared. Associationally, if the outputs obtained by the project are higher than the inputs, the project is accepted, in the other choice it is denied. If these comparisons are made from the point of view of the entrepreneur individual and the investor, evaluations are generally called - attributing the inputs and outputs of the project - profit-loss analysises, but if they are made from the point of view of the universal economi and community, they are called benefit-loss analysises. Project analysis is made for not only denying or accepting the project but also,in a wide platform, making election between the alternative projects. The preparing of the project, or with its essential use feasibility study, has a vital importance in projecting. At the taking of the investment decision or project plannig stage, the project which has not been prepared well, and whose datums are not healthy can not give any expressive conclusions whether it is analysed with the most developed methods. Fundamentally, before giving the investment determination, also while the project is being prepared, the project must be analysed. At all important stages of the preparation there is chance to make new analysis about the project's feasibility. The project's (feasibility study) good preparement is important not only at the analysis level but also at the practice stage of the project. The main lines that will give the project a direction, are determined at the project feasibility study. At this frame, project preparing process must be given special importance and there must be another preparement so as to destroy the errors that will cost very much to cure or will be impossible to renew. The project management is known to be the most important tool in managing a project and an enterprise successfully. This study is made to make this subject more understandable. XI 120

ÖZET Yaşam standartlarının bütün dünyada genel olarak yükselmesine paralel olarak, insanlar daha iyi yaşama, çalışma ve dinlenme ortamları talep etmeye başlamıştır. Ülkemizde konut için çok daha önceleri başlamış olan bu beklentiler günümüzde yaygınlaşarak çalışma ve dinlenme ortamları için de geçerliliğini güçlü bir şekilde hissettirmeye başlamıştır. Yatırımcının beklentilerinin çok hızlı şekilde değişmesi ile oluşan daha karmaşık ve ayrıntılı çalışma zorunluluğu, bunlara bağlı olarak risklerin ve rantların sürekli değişkenliği gibi nedenlerden dolayı, yatırımcının ve/veya geliştirmecinin ön çalışmalara çok daha fazla önem vermesi gereğine inanılmaktadır. Gayrimenkul yatırımları konusunda ise bu yaklaşım, yatırımın ekonomik değerinin çok yüksek olması nedeniyle daha çok gereklilik hissettirmektedir. Gayrimenkul yatırımlarında fizibilite analizi konulu bu çalışmada izlenen yöntem, öncelikle büyük ölçekli gayrimenkul yatı rım kararlarının kuramsal ve uygulama süreci olmak üzere iki ana başlık altında ele alınması şeklinde olmuştur. Gayrimenkul yatırım kararları için ekonomik fizibilite analizi süreci çalışmada kuramsal süreç olarak verilmiştir. Bu bölümde, sürecin ana aşamalarının kapsamları ile bu aşamalar ı uygulanması sırasında dikkat edilmesi önerilen hususlar üzerinde durulmuştur. Çalışmanın uygulama sürecini ele alan bölümünde ise; kuramsal süreçte tanımlanan aşamaların büyük ölçekli ve çok işlevli bir yapı grubu için örneklemesi yapılmıştır. Çalışma altı bölümden oluşmaktadır; birinci bölüm olan giriş bölümünde çalışmanın konusu, amacı ve yöntemi açıklanmıştır. Çalışmada kavramsal bir bütünlük sağlayabilmek amacıyla gayrimenkul yatırım kararları ile ilgili genel kavramların tanımı ikinci bölümde verilmiştir. Üçüncü bölümde, gayrimenkul pazarının gelişimi konusunda bilgi verilerek bu pazarın karakteristik özellikleri ve sınıflandırılması ele alınmıştır. Dördüncü bölümde, gayrimenkul yatırım kararlarında fizibilite analizinin önemi vurgulanmış ve bu analiz sekiz aşamalı bir süreç olarak ele alınmıştır. Bu sürecin aşamalarının değerlendirilmesi ve uygulama esnasında önem kazanan faktörler bu bölümde incelenmiştir. Beşinci bölümde ise, dördüncü bölümde kuramsal açıklaması yapılan gayrimenkul yatırımlarında fizibilite analizi sürecinin İç Anadolu Bölgesi'nde yer alan çok işlevli bir dağ oteli yatırımı için uygulaması örneklenmiştir. Altıncı ve son bölümde ise çalışmanın sonuçları ve öneriler yer almaktadır. XII SUMMARY FEASIBILITY ANALYSIS FOR REAL ESTATE INVESTMENT DECISIONS In today's conditions, it is not easy to decide about making an investment; because there are lots of investment areas and different risk levels according to those investment areas. People began to desire better living, working and resting standards, as the results of increasing on life standards in ail over the world and the developing information transfer through media channels. In this case `better standards` means the capacity of chances to reach everything in an easy and quick way, facing more little daily problems etc. In our country, these expectations had began with living areas, after these people began to demand these standards for their working and resting areas. Until the beginning of last decade, real estate developers were not interested in the standards of the real estates. Because of the increasing expectations of the people, developers begin to consider these expectations. They had `built and sell` logic, but now they begin to think developing environments. These environments include some other social facilities, in addition to the main objective. As an example, the living environments begin to have shopping, entertainment, sports, green areas and schools etc. These kinds of the investments need huge budgets. In the last decade, state and the responsible branches of the state began to support these kind of the projects. At the same time, the corporation between the state and the private organizations is increasing. These kinds of the supports have given the opportunities to the state to control and organize the city planning. Ataköy and Bahçeşehir can be counted as good examples to these studies. The real estate market is a market where costs and market risks are too high. None of the investors doesn't want to finance it alone. Most of the investors want to sharerisks and financial requirements with a finance organization. These financial organizations behave as a sole financier, but sometimes behave as an entrepreneur as well. Real estate is a very popular investment tool in Turkey. The reasons underlying such a preference are:. Obsolescence of the social security systems.. High birth rate leading to superior growth in demand with respect to growth in supply.. High inflation rates implying search for hedging opportunities.. Illiteracy of the population in understanding the benefits of alternative financial tools.. Difficulty in estimating tax on capital gains related to real estate transactions.. Utilization of real estate as an investment pool for laundering illegal gains. Popularity of real estate as a collateral for securitizing credit facilities In general, real estate market is risky and less flexible market. Especially, this kind of the big investments have big risk and high profitability. Because of these, preliminary studies become more and more important. The real estate investigation consultancy companies took on the preliminary studies according to the increase in the comprehension and expectation, which became more difficult system. The preliminary studies, which are prepared by these companies, are the highest and best use, appraisal and feasibility studies. The feasibility analysis from the above-mentioned studies has been chosen as a subject for this thesis. The main reasons, which determine this subject to be chosen, are as follows:. In our country especially in our big cities, it's importance is increasing,. The real estate potential market is big enough,. It is necessary for bigger scale real estate projects,. The concept of investment analysis and phases of it from industrial engineering subjects are easily adaptable,. The academic researches are not enough on that subject in our country. The path, which is followed in this study, is to compile the greater scale real estate investments under two main parts as theoretical and practical parts. Economical feasibility analysis part for a real estate investment decision has been defined in the theoretical part. The details of main phases of this part and the comments for applications have been emphasized. Whereas in the application, the application of the phases which are described in theoretical part has been applied to the big tourism complex investment. It has been taken into consideration that the chosen example is reflecting the feasibility analyses process in a broader aspect as a tourism complex which offers rest, accommodation and entertainment, outdoor and indoor sport facilities and especially winter sports throughout the year The study consists of 6 chapters. In the first chapter, which is Introduction, subject, objective and method of study have been explained. In the second chapter, concepts and definitions related to the real estate investment decisions have been given with a purpose of proving a conceptual totality. Real estate investors are categorized in two ways: by the nature of their claims (debt or equity) and according to their degree of involvement in operations (passive or active). Active investors key distinguishing characteristic is that they make decisions that directly affect operating results. Passive investors make no operating decisions. Their decisions have little direct impact on the outcome of real estate operations. Only descriptions of the demand and supply have been given in this chapter, because they will be described in detail in chapter four. Real estate market nature has been defined in the third chapter. Firstly, information about the development of real estate market in Turkey has been given. Characteristics of real estate market have been defined and compared with characteristics of the other efficient consumer goods markets. The real estate markets are not an efficient market It is difficult to estimate the market's behavior in xvan exact way because of the weakness of product standardization and lots of time required for producing a new supply. Moreover, a classification of real estate markets in terms of qualifications of property has been examined. In the fourth chapter, description of feasibility is explained as: A real estate project is `feasible` when the real estate analyst determines that there is a reasonable likelihood of satisfying explicit objectives when a selected action is tested to fit a context of specific constraints and limited sources. The feasibility analyses has been described by the targets, evaluation, front-door and back-door approaches and the phases of the feasibility analyses process in real estate market The phases are as following: Description of the real estate, Market specifications and demand analyses, Competitive supply analysis and supply-demand equilibrium, Cost estimations, Financial costs estimations For rent or for sale decision Cash flow projections, Evaluations. In the fifth chapter, these phases of the feasibility analyses process have been applied to the big scale tourism complex investment. Main objective is being winter sport center and secondary objective is being 12 months sport and leisure center. To describe bigness of the investment some information should be given. This project is combined with 7 hotels, apart hotels and totally 1955 beds. Bigness of this project has given detailed and full-scale feasibility analysis opportunity. At the last part of this application, evaluation of the results and the sensitivity analysis have been done. A one way computerized deterministic sensitivity analysis has been XVIundertaken to test the feasibility outcomes with relation to the variables and to identify the variables to which the outcome is most sensitive too. Tornado diagrams have been used to communicate the results of the testing process and to assess key success factors of the development project In the sixth chapter, general evaluations about the real estate market and importance of the feasibility studies in this market have been explained. In general, at end of the real estate feasibility studies, cash flows in the future, discount rates, sales speed/occupancy rates should be evaluated as well after completing these evaluations, the investor will have some important information in order to be able to reach to the sensitive decision parameters. XVII 160

VII ÖZ GAP, Bölgenin denizle bağlantılı olmaması nedeniyle kendi içinde deniz taşımacılığının bulunmadığı, ancak Bölgenin yurtiçi ve yakın ülkelerle ilişkilerinde kara ve demiryolu bağlantılarına, diğer uluslararası ilişkilerinde ise deniz taşımacılığı ile entegre olabilecek bir sistemin dikkate alınması gerektiği bilinmektedir. Deniz taşımacılığı için bölgeye en yakın konumdaki Mersin ve İskenderun Limanlan, bölgeler ve uluslararası taşımacılıkta kullanılabilecek iki liman olarak ortaya çıkmaktadır. Bu limanlar mevcut durumuyla halen önemli gecikmeler veya gereksiz derecede yüksek elleçleme masraflarına neden olmaksızın hizmet verebilmektedir. Bu limanlarda işlem gören kargo tonajları Körfez Krizi'yle birlikte önemli ölçüde gerileme trendine girmiştir. Irak ve İran gibi petrol zengini ülkelerin transit yüklerinin çok azalması, bu limanların kapasitelerinin altında hizmet vermelerine neden olmuştur. GAP'ın devreye girmesiyle 10 milyon ton/yıl taşıma potansiyeli varolan liman kapasitelerinin yeniden değerlenmesi ve ilave yeni iskelelerin inşaası ile karşılanabileceği söylenebilir. Fakat, Ortadoğu ülkelerine yönelik transit taşımaların bundan böyle tümüyle devre dışı kalacağı da düşünülmemelidir. Körfez Krizi öncesinde Mersin ve İskenderun Limanlarının Transit taşımalardaki yoğunluk nedeniyle talebe tam anlamıyla hizmet veremedikleri, ayrıca İran' a ait yüklerin Karadeniz limanlarından Mersin ve İskenderun limanlarına kaymasının bu limanlarda izdihama neden olduğu bilinmektedir. Ortadoğu ülkeleri ile ilişkilerin bugünkü haliyle devam etmesi düşünülemez. Dolayısıyla şimdiden önlem almak ve ortaya çıkacak imkanlardan zamanında yararlanmak amacıyla mevcut limanlarımızın yanısıra, GAP kapsamında yapılacak ihracat - ithalat ve dahili taşımalara cevap verebilecek bir liman inşaasının gerekliliği kanaatinde olduğumuzu belirtmek isteriz. Bu durumlar dikkate alınarak tezimizde Güney Doğu Akdeniz Bölgesinde GAP bölgesine hizmet arzedebilecek nitelikte limanların envanteri çıkarılmış bu limanların tevsiat ve/veya elleçleme kapasite olanakları araştırılmış ayrıca bu bölgede yeni liman kurulması imkanlarının etüd edilerek sonuçların karşılaştırılması yapılmıştır. VIII ABSTRACT FEASİBİLİTY STUDY OF HARBOUR PROJECT POSSİBİLY INTEGRATED WITH GAP GAP doesn't include marine transporting because of the region hasn't got any connection to any sea, but they are looking for; motorways and railways connection, for the relations between domestic and near countries of the region and they are looking for a system which can be connect with the marine transporting for the other international relations of the region. Mersin and İskenderun harbours (which are the nearest place of the region for marine transporting) are very important harbours which can use for regional and international marine transporting. These harbours are still serving without, serious lateness or so high handling expence. The cargo quantities processed in this harbour are up to decrease together with the Gulf Crisis. Decreasing transit cargo of petroleum riched countries like İran and Irak has caused to work this harbour less than their capacity. After GAP project the capacity of the harbour that have 10 million tons/year transporting capacity would be evaluated again and addition new ports would be built. However it shouldn't be thought that there isn't any transporting to Middle East countries any more. It is known that before the Gulf Crisis it hasn't been supplied the demand in Mersin and İskenderun harbour because of density of the transporting from this harbour and also removing cargoes that belong to İran, from Black Sea harbours to Mersin and İskenderun harbours. It wouldn't be expect that over relations of Middle East countries will be like in today. We want to determine that there is the necessity of a new harbour in order to answer the demand of exporting inporting and internal transporting after GAP project and to get advantage in this region. In this thesis, taking all of this conditions in to consideration, the inventory the harbours that could supply the demand in GAP region in South East Mediterranean has been made, the capability of increasing capacity and inproving of this harbours and the possibility of building a new harbour has been searched and the results has been compared. 130

270

ÖZET Bu çalışmada her çağdaş işletmenin bir yatırım öncesi yapmasa gereken yapılabilirlik (fizibilite) etüdü temel adımları anlatılmakta ve hafif uçak üretimi için uygulaması yapılmaktadır. Bütünlüğü bozmamak için fazla ayrıntıya girilmemiş bazı konular uygulamayla açıklanmıştır. Fizibilte etüdü başlıca pazar, teknik ve f inansal olmak üzere üç temel analla çalışmalarını kapsamaktadır. Pazar analizi, üretilecek ürüne gösterilecek olan tepkileri ölçmek, mevcut pazarın yapısını belirlemek ve ürünün satılabilirlik derecesini ölçmektir. Uygulamada, hafif uçakların Türkiye'de imalatının bireysel çabalar dışında olmadığı yani rekabetin olmadığı, büyük çoğunlukta insanların uçmanın avantajları ile tanışmadığı sonucu çıkmıştır. Havacılıkla doğrudan ilgili kesimlerle yapılan anket ve diğer çalışmalar sonucu dikkate değer bir talep çıktığı ve uygun satış arttırma teknikleriyle bu sayının çok daha fasla artacağı sonucu çıkmıştır. Teknik analiz, ürünün teknik olarak yapılabilirliğini inceleme ve araştırmayı kapsar. Ancak bir yapılabilirlik çalışmasında teknik analiz, projenin ekonomik boyutunu belirlemek için girdi sağlar. Uygulamada hafif uçakların özel imalat teknolojileri gerektirmediği, yüksek standardta uçak imalatının yapılabilmesi için uygun malzeme bileşimleri üzerinde araştırma yapılmasının gerekli olduğu sonucu çıkmıştır. Yapılan çalışmalar sonucunda üretim tesisi İçin yatırım miktarının hesaplanmasında gerekli olan veriler elde edilmiştir. Finansal analiz, bir projeye nakit giriş ve çıkışları ışığında gerekli finansal kaynakların ihtiyacını, proje önerisinin ekonomik açıdan arzu edilebilirlik derecesini ve potansiyel bir tesis olarak işleyişini devam ettirip ettiremeyeceğini değerlendirmeyi amaçlar. Yapılan uygulamada ticari değerlendirmeye bas olacak veriler hesaplanmıştır. Çıkan sonuçlar incelendiğinde projenin umut verici olduğu gözlenmiştir. -vii- SUMMARY FEASIBILITY STUDY AND ITS APPLICATION TO LIGHT AIRCRAFT PRODUCTION IN TÜRKİYE A) INTRODUCTION Purpose of this study is to define and describe basic activities of feasibility study and application of this study for a specific subject. Application subject for the feasibility study is Light aircraft in general, especially ultralight aircraft which both can be used for multi-purposes for example: enjoy, agricultural, training even military purposes. Following analysis of feasibility study shall be applied to this specific subject: 1. Market Analysis 2. Technical Analysis 3. Financial Analysis 1. Market Analysis: comprises investigation of market that the product take in place. To estimate reactions for the product and to find possible demand is in the scope of market analysis. 2. Technical analysis: comprises the technical analysis of production of the product, production technology and alternative technologies. With technical analysis necessary inputs for the financial analysis are estimated. 3. Financial Analysis: In the framework of cash inflow and outflow necessary financial datas are defined in this analysis. Then profitability (after commercial evaluation and/or evaluation for publicity) of the project is evaluated utilising various tecniques. -viii- 130