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Recent research in economic history has found that mortgage debt in relation to GDP has taken off in the historical long run (“great mortgaging”), as growing banking assets have been redirected into mortgage credit. This paper maps the parallel long-run investment history of private (life) insurance as the much overlooked second pillar of the financial system. Drawing on in-depth studies of the US and Germany, it finds that a “great de-mortgaging” took place in insurers’ portfolios, with mortgages falling from up to 90 percent in the 19th century to below 5 percent today in favor of fixed-income securities. A parallel shift to secondary mortgage bonds has hardly offset this decline, while direct real estate remained largely a residual investment class. Banks’ great mortgaging is thus partly an institutional substitution effect. The paper sees insurers’ asset shift itself as mainly driven by long-run changes in capital demand and competition with banks and pension funds. It extends these findings to other long-term institutional investors and other OECD countries in the historical long run.

Die COVID-19-Pandemie bedeutete einen Schock für die Gesellschaft und die Wirtschaft in Deutschland. Wohnungsmärkte sind heterogen und sie spiegeln viele gesellschaftliche sowie wirtschaftliche Veränderungen. Daher lohnt es bei den bisherigen Reaktionen der Wohnungsmärkte auf diesen Schock in mehrfacher Hinsicht zu differenzieren: Vermietungsmärkte reagierten anders als Investmentmärkte, und die regionalen Unterschiede sind nach einem Jahr Pandemie beachtlich. Wohnungsmärkte reagieren zudem langsam und zeitverzögert, daher ist es unwahrscheinlich, dass zum aktuellen Zeitpunkt bereits alle Marktreaktionen abgeschlossen sind. Sowohl das kumulierte Infektions- als auch Mortalitätsrisiko ist weitgehend unabhängig von der Bevölkerungsdichte auf Kreisebene. Die Nachfrage auf Vermietungsmärkten nahm insgesamt verlangsamt zu, weil das Bevölkerungswachstum ausblieb und weil die Einkommen deutlich verlangsamt zulegten. Das Internetsuchverhalten legt nahe, dass mehr Haushalte zusätzlichen Platz für Wohnzwecke suchen. Diese Zusatznachfrage lässt sich häufig leichter und preisgünstiger außerhalb der Kernstädte finden. Die Wohnungsbaupreise zogen während der Pandemie spürbar nach oben und verteuerten tendenziell neue Wohnungen. Insgesamt bleibt der Nachfrageüberhang aber in vielen Stadt- und Landkreisen bestehen. Die Wohnungsmieten sind während der Pandemie weiter gestiegen und, weil die Einkommen auch nach den staatlichen Rettungsmaßnahmen langsamer zulegten, hat sich die Erschwinglichkeit von Mietwohnungen vielerorts weiter verschlechtert. Besonders für Haushalte, die massive Einkommensverluste im Zuge der Pandemie zu erleiden hatten, entsteht hieraus ein Erschwinglichkeitsproblem. Die Wohnungspreise in den Kernstädten und vor allem in den suburbanen Verflechtungsgürteln stiegen nicht nur schneller als Einkommen oder Mieten, sie stiegen sogar in vielen Kreisen schneller als in unserem kontrafaktischen Referenzszenario "ohne Pandemie" zu erwarten gewesen wäre. Wohneigentum wird dadurch weniger erschwinglich.

Multilokal Lebende nutzen sehr unterschiedliche Behausungen an den jeweiligen Wohnsitzen. Dies korrespondiert mit der Vielzahl an Formen dieser Lebensweise, die sich quer durch alle Schichten der Bevölkerung zieht und sich vermutlich weiter ausbreiten wird. Es ist davon auszugehen, dass multilokales Wohnen auf verschiedenen Ebenen Einfluss auf den Wohnungsmarkt hat - auf der kleinräumigen Ebene des Hauses bzw. der Wohnung, im Quartier sowie auf gesamtstädtischer Ebene. Vor dem Hintergrund unterschiedlicher Bedingungen auf den städtischen Wohnungsmärkten gilt es, spezifische Strategien zur Anpassung bzw. Ergänzung von Wohnungsbeständen zu entwickeln. Multilocals use various dwellings at their different places of life. This corresponds to the multitude of forms of this way of life, which is spreading across all strata of the population and is likely to spread further. It can be assumed that multilocal arrangements influence the housing market - on the small-scale level of the house or apartment, in the neighbourhood and on an urban level in general. Against the background of different conditions on urban housing markets, it is necessary to develop specific strategies for adapting or supplementing housing stock.

Es gibt keinen generellen Trend, aber die Menschen zieht es (wieder) in die Städte. Vor allem große und attraktive Städte profitieren von Zuwanderung und wachsen, oft verbunden mit konfliktreichen ökologischen, ökonomischen und sozialräumlichen Prozessen. Bei großen Städten, in denen Flächenreserven weitgehend erschöpft und Kosten für das Wohnen stark gestiegen sind, erreicht der Wachstumsschub zunehmend gut ausgestattete und erreichbare Kommunen im Umland. Dabei galten lange Zeit die Immobilienmärkte als entspannt. Nun übersteigt die Nachfrage häufig das Angebot und die Gefahr von Verdrängung und sozialer Entmischung wächst. Zu- und Abwanderung finden nebeneinander statt. Gleichzeitig werden mehr Kinder geboren. Die Menschen brauchen Flächen zum Wohnen, Betreuen und Lernen, genauso wie zum Arbeiten, Erholen etc. Hauptmotor der dynamischen Entwicklung am Immobilienmarkt und bei der Flächeninanspruchnahme ist derzeit die Wohnungsbranche. Im Wohnungssektor besteht akuter Handlungsbedarf. Auf ihn wird im Rahmen der Untersuchungen der Arbeitsgruppe ein Hauptaugenmerk gerichtet. There is no general trend, but people are (once again) drawn to cities. Especially large and attractive cities are profiting from migration and growing, a phenomenon often linked to conflictive ecological, economic and social-spatial processes. In the case of large cities where reserves of land are largely exhausted and the costs of living have risen sharply, growth is increasingly spreading to well-appointed and accessible municipalities nearby. For a considerable time the property market here was relaxed, but now demand often exceeds supply and the risk of displacement and social segregation is increasing. In- and out-migration are occurring side by side. At the same time more children are being born. People need space to live, learn, work, relax etc. Currently, housing is the main driver of the dynamic development of the property market and land consumption. There is an acute need for action in the housing sector. The working group's investigations have thus focused intensely on this aspect of the situation.