Replacement or renovation of dwellings: the relevance of a more sustainable approach.

The choice between replacement and life cycle extension of existing buildings implies a vital but very difficult decision, involving a wide range of aspects and affecting contradictory and often conflicting interests. Originally, building quality and public health played a decisive role in improvement of the housing stock, mainly by slum clearance. More recently, functional and economic considerations tend to dominate the decision-making, resulting in increasing demolition and demolition waste. Although environmental aspects (e.g. energy consumption and building waste) are of growing importance, sustainability does not seem to be a major aspect in the choice between demolition and life cycle extension until now. To address the questions of what is more sustainable: replacement or life cycle extension, the decision-making processes surrounding housing demolition in the Netherlands are analysed and a conceptual framework is created. Sustainability has the potential to be a major criterion in housing stock management and, in particular, on the decision processes about dwelling replacement or life cycle extension. From that point of view, life cycle extension is often a better solution than demolition. Le choix entre le remplacement de batiments existants et la prolongation de leur cycle de vie implique une decision cruciale, mais tres difficile, portant sur des aspects tres divers et affectant des interets contradictoires et souvent conflictuels. A l'origine, la qualite des batiments et la sante publique jouaient un role decisif dans l'amelioration du parc de logements, principalement par l'amenagement des quartiers insalubres. Plus recemment, les considerations fonctionnelles et economiques tendent a dominer le processus de prise de decision, ce qui entraine un accroissement des demolitions et des dechets de demolition. Bien que les aspects environnementaux (par ex. consommation d'energie et dechets de batiments) prennent une importance croissante, la durabilite ne semble pas etre, jusqu'a present, un aspect essentiel dans le choix entre demolition et prolongation du cycle de vie. Afin de traiter la question de savoir ce qui est le plus durable - le remplacement ou la prolongation du cycle de vie - les processus de prise de decision entourant la demolition de logements aux Pays-Bas sont analyses et un cadre conceptuel est cree. La durabilite pourrait bien devenir un critere essentiel dans la gestion des parcs de logements et, en particulier, dans les processus de prise de decision relatifs au remplacement des logements ou a la prolongation de leur cycle de vie. De ce point de vue, la prolongation du cycle de vie est souvent une solution meilleure que la demolition. Mots cles: parc bati, demolition, logements, gestion des logements, cycle de vie, motivations, politiques publiques, temps, Pays-Bas [ABSTRACT FROM AUTHOR]