Wealth Inequalities and the Dynamics of Housing Market. Interpreting real-estate market-based regime of spatial inequalities (WIsDHoM)ProgrammePRCCE412018. Compte-rendu de fin de projet

Rapport approuvé par l'ANR et autorisé à diffusion.; Wealth Inequalities and the Dynamics of Housing MarketThe project investigates how asset-based welfare policies, residential market volatility, stratified accumulation and vulnerability impinge upon the geography of inequality in property markets. Since the 1990s, housing prices have increased faster than the income of buyers, becoming a driver of social polarization and household vulnerability. We investigate the links between socio-spatial inequality, asset capitaliation, instability and vulnerability in residential housing markets.An empirical study of the reinforcing factors of inequalities, conceptualized as feedback between prices, types of markets, and housing finance regimes.We investigate to what extent contemporary social inequality is shaped by one’s relationship to spatially stratified housing markets. We hypothesize that the flow of real estate investments and residential housing production are predicated upon the intensifying financial stratification of urban inequalities at the neighborhood level. This complex socio-spatial layering is what we refer to as a housing finance regime (HFR), or a system of national and local incentives for accessing credit associated with the spatial variability of income and housing prices. Using disaggregated datasets on property transactions, household surveys, and homeowner insights on residential mobility, we analyzed the spatial, behavioral and financial trajectories of households in relation to housing price dynamics among three French cities (Paris, Lyon, Avignon). This project provides an understanding of how housing finance regimes (HFR) play out ‘on the ground’ both by linking the financial dynamics of residential markets to the production of socio-spatial inequalities at different scales.Interpreting housing-based inequalities from three interrelated scales of action- Our comparative analysis draws upon case studies from Paris, Lyon, and Avignon in order to characterize prices, income, and other variables of interest play out among the functional urban areas. - An inventory was conducted in Paris, Lyon and Avignon to identify key market infrastructures that both interconnect and influence real estate accumulation strategies at different levels (municipal zero-interest loans, affordable housing instruments, rental investment subsidies and tax incentives, and local building legislation). Interviews with key stakeholders sought to deepen our understanding of housing policies and their local effects. - To inform our analysis of the local spatial structure of affordability, we integrated different spatial datasets and surveys which so far have only been studied separately: transaction data held by the Chamber of Notaries, and stored on the BIEN and PERVAL databases, as well as by the French Department of Public Finance which provides open-source cadastral and property tax data (DVF dataset). - To interpret the variegated forms of asset accumulation, we classified the profiles of homeowners according to asset-building proxies, using individual and disaggregated property tax-related data from the French family benefits agency (Caisse d'allocations familiales, with access to 2.3 million households). We then associated these data aggregates with qualitative information on the households actually involved in market transactions (e.g. recent buyers identified by new addresses declared at the family benefits agencies and at the postal services). Finally detailed studies were conducted in targeted neighborhoods by means of a household survey (n=1427) and further follow-up interviews with a selection of these respondents (n=85). Results- We characterize affordability for median households as an entry point to assess socio-economic inequality in the feedback loop, starting with price-to-income ratio (PIR) metric. - We analyze the context in which affordability constrains the residential trajectories of households through home price inflation and market volatility. - We use the share of revenues from capital investment in a household’s income as a proxy to observe the local conditions of wealth accumulation. - The spatial patterns of vulnerability we identified in our case studies show how homeowner households are affected by the risk of price decline or below average price inflation. This contradicts the asset-based welfare hypothesis for poorer households. The case studies support the view that vulnerability is a multifaceted process, one that is shaped by a combination of high debt-to-value ratios, risk to declining property values, social or racial discrimination of households leading to high-risk assessment (high cost of insurance and subprime mortgages), as well as increased precarity of a household’s employment status.Our research focused on three main areas of activity: (1) an analysis of the modalities by which household access and inclusion in the property market was constituted (e.g. price-to-income metrics), as well as the lasting, compound effects that this enrollment has had on the accumulation/vulnerability trajectories of these actors; (2) an analysis of the context in which such affordability is constrained wider economic factors (e.g. housing price inflation and market volatility) that influence local conditions for wealth accumulation/vulnerability to take place; (3) an analysis of the geography of socio-spatial polarization as a function of the uncertainties and vulnerabilities that impinge upon a household’s asset-based welfare trajectory. Based on the three cities analysed, we find that developments in real estate markets and demand solvency mechanisms have contributed, to reinforcing social inequalities among households. The case studies support the view that vulnerability is a multifaceted process, one that is shaped by a combination of high debt-to-value ratios, risk to declining property values, social or racial discrimination of households leading to high-risk assessment (high cost of insurance and subprime mortgages), as well as increased precarity of a household’s employment status - all contribute to reshaping the geography of inequality in France today. We can infer from this the durability of class relations based on property and intergenerational wealth. The trajectories of households are thus largely anchored in the places of residence, whether it is a question of intergenerational wealth trajectories (strengthening, weakening, uncertain) which depend on one’s position in the acquisition process for single-owners (loan in progress, loan repaid); the investment strategy of the buyer (first-time buyer, modest multi-owner, large multi-owner); the perceived potential of property to grow in value over time (volatility of local markets). The role capital mobility, which we have begun to analyze, which underscores the importance of knowledge about donor-recipient markets, their proximity, as a way to qualify perceptions shaping investment arbitrage across owner and rental housing markets. The project findings that have been published and disseminated at international conferences and accessible on the HAL open access repository as well as on the project website (https://wisdhom.hypotheses.org) under a Creative Commons license. Project metadata, including R code produced to harmonize the patchwork of real estate and transaction data employed in the study has been published on the usual open access platforms (CRAN or Github), under a General Public License (GPL), in order to allow for better visibility and insertion of the project results at international levels.The WIsDHoM project is a fundamental research project coordinated by Renaud Le Goix, professor at the Université Paris Cité, UMR Géographie-cités laboratory. It also associates the UMR Espace laboratory, coordinator Laure Casanova-Enault, MCF at Avignon Université, and the UMR Centre Max Weber laboratory, coordinator Loïc Bonneval, MCF at the University Lumière Lyon 2. The project started in March 2019 and lasted 42 months. It received ANR funding of €383,571, for a total cost of around €1,004,294 including the salary costs of the permanent staff of the employing partner institutions.; Comment l’inflation et la volatilité du marché jouent sur la géographie des inégalités sur les marchés immobiliers? Depuis les années 1990, les prix ont augmenté plus vite que les revenus, devenant un facteur de polarisation et de vulnérabilité. Cette question est d’autant plus importante que les réformes de l'État providence encouragent un régime assurantiel reposant sur la capitalisation des actifs des ménages, en particulier dans le secteur immobilier. Ce projet permet de mieux comprendre comment les dispositifs et régimes de financement du logement jouent « sur le terrain », en reliant la dynamique financière des marchés résidentiels à la production d'inégalités socio-spatiales au niveau local Une étude empirique des facteurs de renforcement des inégalités, conceptualisée comme rétroaction entre des prix, des types de marchés et les régimes de financement du logement.Dans quelle mesure la division sociale de l'espace et les inégalité sociale contemporaine sont façonnées par les rapports financiers que l'on entretient avec les marchés du logement et leur stratification spatiale ? Nous faisons l'hypothèse que le flux d'investissements immobiliers des ménages et la production de logements sont fondés sur l'intensification de la stratification financière des inégalités urbaines au niveau des quartiers. Les dispositifs de marché ou systèmes d'incitations nationales et locales à l'accès au crédit sont articulés sur la variabilité spatiale des revenus et des prix du logement. En utilisant des données désagrégées sur les transactions immobilières, des enquêtes auprès des ménages et des informations sur la mobilité résidentielle des propriétaires, nous analysons les trajectoires économiques, spatiales et financières des ménages par rapport à la dynamique des prix du logement dans trois villes françaises (Paris, Lyon, Avignon). Ce projet permet de mieux comprendre comment les dispositifs et régimes de financement du logement jouent «sur le terrain », en reliant la dynamique financière des marchés résidentiels à la production d'inégalités socio-spatiales au niveau local. Interpréter les inégalités fondées sur le logement à partir de trois niveaux géographiques- Notre analyse comparative s'appuie sur des études de cas à Paris, Lyon et Avignon afin de caractériser les prix, les revenus et d'autres variables d'intérêt parmi les zones urbaines fonctionnelles. - Un inventaire a été réalisé afin d'identifier les principales infrastructures de marché qui permettent les stratégies d'accumulation de biens immobiliers à différentes échelles (prêts à taux zéro, subventions à l'investissement locatif et incitations fiscales, législation locale en matière de construction. Les entretiens avec les principales parties prenantes visent à approfondir notre compréhension des politiques locales du logement et de leur mise en œuvre. - Pour analyser la structure spatiale locale de l'accessibilité financière, nous intégrons différents jeux de données, qui ont jusqu'à présent été étudiés séparément. Les données relatives aux transactions sont collectées par la Chambre des notaires et stockées dans les bases de données BIEN et PERVAL, ainsi que par le ministère français des finances publiques qui fournit des données cadastrales et fiscales (ensemble de données DVF) en source libre. Nous procédons à l’analyse la stratification spatiale à une échelle d'analyse plus fine, à partir d’une analyse spatiale du marché (grille de 200 m, grille de 1k et municipalités), en assurant la robustesse des techniques d'agrégation - Pour analyser les diverses formes d'accumulation d'actifs, nous classons les profils des propriétaires selon des indicateurs de constitution d'actifs, en utilisant des données individuelles liées à la taxe foncière et des données désagrégées de la Caisse d'allocations familiales (accès aux données individuelles pour 2,3 millions de ménages). Des études plus détaillées sont ensuite menées dans des quartiers ciblés, à l'aide d'une enquête auprès des ménages.Résultats- Nous caractérisons l'accessibilité financière des ménages médians comme un point d'entrée pour évaluer l'inégalité socio-économique dans la boucle de rétroaction, en commençant par la mesure du ratio prix/revenu. - Nous analysons le contexte dans lequel l'accessibilité financière contraint les trajectoires résidentielles des ménages par l'inflation des prix des logements et la volatilité du marché. - Nous utilisons la part des revenus de l'investissement en capital dans le revenu d'un ménage comme une approximation pour observer les conditions locales d'accumulation de la richesse. Les modèles spatiaux de vulnérabilité que nous avons identifiés dans les études de cas montrent que si la boucle inflation - accumulation patrimoniale fonctionne globalement, selon la position des ménages dans le cycle d’acquisition et d’endettement. Mais les ménages propriétaires sont affectés par le risque de baisse des prix ou par une inflation des prix inférieure à la moyenne : il n’y a pas d’accumulation patrimoniale des ménages propriétaires modestes. Les études de cas montrent que la vulnérabilité est un processus à multiples facettes, qui est façonné par une combinaison de ratios dette/valeur élevés, de risque de baisse de la valeur des propriétés, de discrimination sociale ou raciale des ménages conduisant à une évaluation des risques élevés (coût élevé des assurances et des prêts immobiliers), ainsi que par une précarité accrue de la situation professionnelle d'un ménage.Le projet WIsDHoM est un projet de recherche fondamentale coordonné par Renaud Le Goix, professeur à l’Université Paris Cité, laboratoire UMR Géographie-cités. Il associe aussi le laboratoire UMR Espace, coordinatrice Laure Casanova-Enault, MCF à Avignon Université, et le laboratoire UMR Centre Max Weber, coordinateur Loïc Bonneval, MCF à l’Université Lumière Lyon 2. Le projet a commencé en mars 2019 et a duré 42 mois. Il a bénéficié d’une aide ANR de 383 571 € pour un coût global de l’ordre de 1 004 294 € en comptant les coûts salariaux des personnels permanents des établissements partenaires employeurs.